外國人投資放緩 租房市場意外利好

黃金海岸的白沙灘藍海水、大堡礁色彩斑斕的珊瑚群、結隊蹦過的可愛袋鼠……

澳大利亞是公認的宜居之地。優美的自然環境、地廣人稀、清新的空氣吸引了眾多海外投資者在澳洲置業投資。澳大利亞房價也因此連續十年上漲。

然而今年澳大利亞房地產市場卻不再景氣。隨著圣誕節臨近，澳洲的天氣越來越暖，房價卻越來越涼。

根據地產分析機構CoreLogic的數據，11月澳大利亞全國房價平均下跌了0.7%，創2008年全球金融危機以來的最大月度跌幅。彭博指出，11月通常是澳洲房產銷售的旺季，這種下跌或預示著未來房價將持續疲軟。

房價下跌、購房政策收緊都讓心儀澳大利亞房產項目的投資者放慢了腳步。2014年移民至澳大利亞墨爾本的Harrison告訴《國際金融報》記者，“作為新移民，我在2014年買別墅申請貸款時還比較順利，但近兩年由于澳大利亞購房政策收緊，如果我現在再來購買這套別墅的話，很可能就貸不到款了。”

外國人投資放緩

悉尼和墨爾本作為澳大利亞最大的兩個城市，兩地地產成交額占澳大利亞全國房地產總值的三分之二。

CoreLogic的研究負責人Tim Lawless說道：“鑒于悉尼和墨爾本占全澳住房資產類別的權重之大，因此全澳房產市場的下行壓力主要就來自于這兩個城市。”

據統計，悉尼房價自2017年7月達到峰值后開始下跌，目前總跌幅已達9.5%，即將超過27年前上一次經濟衰退期間9.6%的跌幅。墨爾本目前的房價相比2017年11月的周期性高點已經下跌了5.8%。

澳大利亞基金公司AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver也稱，悉尼和墨爾本是房價下跌的重災區。

AMP Captial已下調澳大利亞房地產市場的預期，預計到2020年，悉尼和墨爾本的房價將從峰值大幅下降20%左右。

RealEstate的數據顯示，悉尼在十月底最后一周796場房產拍賣中，實際清盤率延續五個星期不超半的水平，低于45%，而兩年前這個數字是80%。瑞銀分析師稱，清盤率低于50%是明顯的疲軟信號，預計2019年全澳房產價格將再下跌10%。

不過也有專家持不同意見。

Investorist全球市場總監趙明在接受《國際金融報》記者采訪時表示，此輪澳洲房價下跌，其實是大幅上漲后的正常調整。近期澳大利亞房價跌幅比起十年間積累的漲幅是微不足道的。

澳新銀行(ANZ)澳洲經濟部主管David Plank預計，房地產市場將在2019年末至2020年初觸底反彈。

房價下挫與澳大利亞近年來的地產政策調整息息相關。

為了防止海外投資者投機購房，澳洲政府于2016年重啟對外國人的限購政策，包括暫停向外國人發放按揭貸款、禁止外國人購買二手房及嚴格對空置房屋征稅。

同時銀行收緊房貸政策，2017年3月要求銀行將投資性房貸控制在10%以下。2018年8月底，西太平洋銀行(Westpac)將房貸利率上調0.14個百分點。

Investorist全球市場總監趙明在接受《國際金融報》記者采訪時表示，澳大利亞對外國投資者加征新的房地產投資稅收及國內相關政策調整都對海外投資者造成一定影響。如以前在澳洲購置新房可以免繳3%至5%的印花稅，現在免印花稅的政策已被取消。此外，澳大利亞新出臺了購置稅，即海外投資者購置澳洲房產需繳納7%的購置稅，這在很大程度上冷卻了海外投資者的置業熱情。

以中國投資者為例，根據澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)發布的最新數據，2018年上半年中國對澳大利亞房地產投資申請同比減半。

租房市場意外利好

在所有房產類別中，此輪房價下跌對公寓項目價格的影響更為嚴重。Domain經濟學家Trent Wiltshire預測2018年澳洲公寓價格將下降3%。

不過，有趣的是，公寓租金卻未受影響，甚至受益于房價下跌。

據了解，留學生、新移民投資澳大利亞房地產市場入門多為公寓項目，而這些公寓多用于出租。

2017年至澳大利亞求學的徐敏(化名)就投資了一套悉尼的公寓，通過出租公寓收取租金沖抵留學日常開銷，減少留學費用負擔。徐敏告訴《國際金融報》記者：“此輪房價下跌對公寓投資沒有太大影響，因為悉尼的房租并沒有隨著房價下跌而下跌，反而有上漲的趨勢，我和我身邊的朋友當時投資公寓也是被澳大利亞居高不下的房租所吸引。”

2017年來到墨爾本讀書的吳飛(化名)告訴《國際金融報》記者，“我和同學一起租了一套兩室一廳的公寓，盡管今年以來澳大利亞房價在下跌，但是公寓租金不降反升，就在今年上半年，我們的房租還被上調了。”

徐敏表示，“我身邊也有不少投資公寓的朋友，多數是盈利的，但是也有少數虧錢的，但虧損并非因為房價下挫，而是投資時沒有做好實地考察，購買的公寓地理位置不理想。”

隨著澳洲房價的暴跌，全澳住房擁有率也出現明顯下跌。澳大利亞最新的住房、收入和勞動力動態調查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)顯示，擁有自己房子的人數從2011年的72%下降到2016年的66%。再加上投資房地產多用于出租的外國投資者受到購房限制。這些因素令本來供小于求的租房市場，更加供需不平衡。

吳飛回憶起當時租公寓的情景說：“公寓很搶手，因為有需求的不僅僅是學生群體，我住的公寓樓里就有許多外國人，甚至很多當地居民也會選擇租房。”

即便在非一線城市，房屋租賃需求也不見減少。

住在澳大利亞第五大城市阿德萊德的Vickie告訴《國際及金融報》記者：“我的房東是移民澳洲的華裔，他在多個地區投資了多套公寓，需求都不錯，都能出租掉。”