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12月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年1~11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長13.6%，增速回落0.1個百分點。

住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認為，在房地產(chǎn)周期性調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，開發(fā)投資數(shù)據(jù)漲幅放緩在預料之中。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)三個月從兩位數(shù)回落到一位數(shù)的水平。

投資增速連續(xù)四個月漲幅收窄

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，受益于拿地和新開工等數(shù)據(jù)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體上還是表現(xiàn)相對活躍的態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積804886萬平方米，同比增長4.7%，增速比1-10月份提高0.4個百分點。其中，住宅施工面積557173萬平方米，增長5.7%。房屋新開工面積188895萬平方米，增長16.8%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積138536萬平方米，增長19.3%。

拿地而言，前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25326萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月份回落1個百分點;土地成交價款13746億元，增長20.2%，增速回落0.4個百分點。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，相比于11月房地產(chǎn)投資同比增速持平，住宅投資的增速在本月呈現(xiàn)回落態(tài)勢，這也和四季土地流拍走高呈現(xiàn)了印證關系。截止11月全國的土地流拍已經(jīng)超過千宗，并且溢價率同比下降明顯，從下滑幅度來看一線城市約10%，二線城市20%左右水平，不少三四線城市甚至超過30%，土地市場降溫是投資增速回落的首要因素。

11月銷售面積同比下調(diào)5%，刷新近3個月最高值

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.1%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降5.1%。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降6.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.2%。

張波指出，截至11月全國商品房的銷售金額已達129508億元，2017年全年的商品房銷售金額為133701億，從目前的市場現(xiàn)狀來看，2018年全國銷售金額大概率會突破14萬億，并且這一數(shù)值極有可能成為峰值，以后年度的銷售金額將呈現(xiàn)緩慢下滑態(tài)勢。

中原地產(chǎn)研究中心根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，截止2018年11月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達42個月(計算年內(nèi)累計樓市同比上漲)，繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。累計市場銷售數(shù)據(jù)依然在上升。但單獨看拆分數(shù)據(jù)，9-11月已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)了成交面積同比下調(diào)。11月單月同比下調(diào)了5%。這已經(jīng)是連續(xù)第3個月度數(shù)據(jù)同比下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然同比數(shù)據(jù)依然在上漲，但細分單月數(shù)據(jù)，9、10、11月，全國房地產(chǎn)市場單月銷售面積數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)3個月的同比下調(diào)。市場已經(jīng)確立了下行調(diào)整的趨勢。

而從去庫存數(shù)據(jù)來看，庫存去化明顯放緩。11月僅去化162萬平米，是最近2年最少的一次。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積減少204萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少15萬平方米。

顧云昌指出，商品房銷售以及庫存情況等都是房地產(chǎn)行業(yè)的先行指標，伴隨著銷售面積增速的放緩，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將維持5%上下的趨勢。

對于未來房價走勢，顧云昌分析認為，一二線城市由于一手房限價，目前最真實反應市場情況的二手房房價已出現(xiàn)下降趨勢。這一下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市。其預計，明年房價大概率會是穩(wěn)中有降，平穩(wěn)下行的態(tài)勢。

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