房企物業借力資本擴張的機與危

房企旗下物業拆分上市的腳步仍未停歇。12月17日，旭輝集團旗下物業板塊公司永升生活服務在港上市，成為年內第五家房企旗下登陸港交所的物業公司。有業內人士分析，房企物業板塊跑馬圈地已進入白熱化，尋求加速擴張、完成品牌占位成為企業核心目標，但當前物業行業收入構成仍顯單一，國內A股登陸難，恒生指數又持續低迷的當下，房企拆分物業上市的時機仍存爭議。

旭輝的計劃

信息顯示，永升生活服務發行3.8億股，每股發行價1.78港元。上市當天，永升生活服務開盤報1.75港元/股，較上市價1.78港元/股低1.7%，市前成交781萬股。

今年8月9日，永升生活服務向港交所提交招股書，擬赴港上市。在此之前，永升生活服務在2017年4月于國內新三板掛牌，簡稱為“永升物業”。據財務報表顯示，永升物業2015-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元，2018年一季度的收益為1.98億元。

在業內人士看來，永升生活服務轉為赴港上市，在于通過新三板獲得的融資比較有限。

“物業公司利潤為3%-7%，投資收益一般。若算上利息和其他成本，并不劃算。”上述業內人士補充表示，終止新三板掛牌，登陸主板才是房企目標。但物業公司登陸國內A股的可能越來越小。

一位金融行業人士表示，物業企業一般存在關聯交易、上市公司分拆等一系列問題，且規模都偏小。目前除南都物業上市外，A股再無第二家物業公司登陸，此前排隊許久的碧桂園就在今年選擇轉投港股。

旭輝控股主席及永升生活服務執行董事兼董事局主席林中表示，物業行業在國內發展的空間還很大，永升生活服務來自第三方的物業管理占比正不斷上升，此次在香港主板上市，有助于公司未來對接國際化機會，并可通過香港資本平臺，實現快速發展。

圈地仍在持續

年內已有多家房企拆分旗下物業板塊成功登陸港交所，分別為雅居樂集團旗下雅生活、碧桂園旗下碧桂園服務、新城控股旗下新城悅、中國奧園旗下奧園健康，算上永升生活服務已有5家。

資料顯示，前兩年，房企在物業服務面積及服務內容等領域大刀闊斧跑馬圈地。作為多元化轉型的一部分，企業紛紛將旗下物業拆分上市，希望成為新的穩定業績來源。

中國物業管理協會發布的《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示，物業百強企業中有房地產開發背景的企業占比達73.5%，獨立物業管理公司占比僅為26.5%。目前，銷售額排名前十房企在物業上均有投資。

根據國海證券研究報告，當前國內消費升級、存量物業面積持續增長，物業管理市場處于快速增長期，預計2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元。房地產進入存量時代，物業更有望成為流量入口。值得注意的是，互聯網時代讓傳統的物業管理業務產生了新的估值，也是資本市場看好該領域的原因。

有觀點認為，分拆物業可以讓房企多一個資本運作平臺，符合房企多元轉型的方向，不過效果不會太大。

借助資本加速

上市融資能給企業帶來更多擴張機會，畢竟速度是關鍵因素之一。

“當前房企旗下的物業板塊依舊處于搶地盤階段，對資金需求也日益增多，登陸資本市場也讓企業在未來物業領域業務爆發時獲得瓜分的機會。”58安居客首席分析師張波表示。

有專業人士指出，當前單一房企服務物業規模后依舊有限，而且僅借助收購擴大規模，會因成本上升而壓縮盈利，輸出品牌與第三方合作則是擴張捷徑。

但也有類似萬科這樣的企業，自有物業管理面積以及第三方合作管理面積均名列前茅的開發商并不急于上市。萬科董事會主席郁亮剛就公司物業上市表態，萬科當前有意讓物業公司跟資本市場保持距離，怕資本市場會干擾到物業的發展。“萬科物業是有機會打造成市值千億的，有這個基礎之后再去上市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，除了追求擴張速度，房企拆分物業上市也能實現規范管理平臺，建立專業化團隊的目標。但房企也應加大投入打造社區O2O增值服務平臺，實現物業收益多元化。此外，積極創新物業費證券化，對未來的規模擴大和盈利能力提升都有積極影響。