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2018年，雖各地土地流拍現(xiàn)象很多，但率先降價(jià)促銷拿回銷售款的房企仍然抓住了市場(chǎng)機(jī)遇，儲(chǔ)備了不少土地。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，2018年全年，銷售TOP100房企拿地總貨值超過(guò)10萬(wàn)億元，較2017年降幅達(dá)到13%，其中，26家房企全年拿地貨值超過(guò)1000億元，22家房企拿地建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米?？傮w來(lái)看，2018年，房企更傾向于收緊投資準(zhǔn)備“過(guò)冬”。

10強(qiáng)房企拿地貨值占一半

融資承壓、市場(chǎng)下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導(dǎo)致2018年房企拿地較上年相對(duì)謹(jǐn)慎，且加速資源流向規(guī)模房企，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未變。

分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10企業(yè)新增貨值、建筑面積集中度均在50%以上，可以說(shuō)前十的規(guī)模房企瓜分了百?gòu)?qiáng)50%的地塊，而TOP3企業(yè)更是占到百?gòu)?qiáng)的24%。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，2018年全年，拿地貨值超過(guò)5000億元的是碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大和萬(wàn)科地產(chǎn)，其拿地貨值分別為9987.3億元、8782億元、7731.6億元和6707.6億元。

對(duì)此，克而瑞認(rèn)為，一方面是因?yàn)槿谫Y收緊，規(guī)模房企融資成本低、流動(dòng)資金足、融資渠道廣等優(yōu)勢(shì)明顯;另一方面，銷售額不斷創(chuàng)新高，以及在高周轉(zhuǎn)模式帶動(dòng)下，多數(shù)規(guī)模房企在2018年上半年仍熱衷于補(bǔ)庫(kù)存。

值得關(guān)注的是，2018年，房企的拿地銷售比有所降低。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年TOP100企業(yè)拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相去甚遠(yuǎn)。從各梯隊(duì)來(lái)看，無(wú)一例外大幅下滑，一方面是這些房企在去年銷售規(guī)模增長(zhǎng)較快，例如富力、金科早在去年前10個(gè)月業(yè)績(jī)就已經(jīng)突破千億元，另一方面，對(duì)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致其在投資拿地上相對(duì)保守，陽(yáng)光城、泰禾、融信等企業(yè)拿地金額較上年下滑幅度較大。

向三四線城市下沉

在2018年上半年“沖規(guī)模、擴(kuò)土儲(chǔ)”，下半年“緊投資、穩(wěn)現(xiàn)金”的全年走勢(shì)下，百?gòu)?qiáng)房企投資布局也更多聚焦在市場(chǎng)熱度高的三、四線以及中西部高能級(jí)二線城市。

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者也在采訪中獲悉，尤其是上半年，很多上市公司去一線城市或者二線城市周邊的三、四線城市搶地，搶到地的房企基本都付出了比預(yù)期高的代價(jià)。下半年市場(chǎng)變化后，三、四城市土地出讓才不那么火熱，但仍有房企在趕末班車。

克而瑞認(rèn)為，對(duì)比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，有50%的企業(yè)單位貨值較銷售均價(jià)下降，這也與去年房企熱衷在三、四線拿地相互印證。在TOP20企業(yè)中，綠地、新城、招商等降幅均超過(guò)20%，新增土儲(chǔ)向三、四線城市傾斜明顯。

即便三、四線熱度開(kāi)始衰退，但全年仍有半數(shù)企業(yè)投資在下沉，一方面是希望趕上三、四線的末班車，另一方面是平衡布局結(jié)構(gòu)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2018年百?gòu)?qiáng)房企布局選擇來(lái)看，地域聚焦的投資策略明顯。能級(jí)選擇上，三、四線依然是多數(shù)房企的首選。房企在三、四線新增土儲(chǔ)建面占比接近六成，比二線城市高出20個(gè)百分點(diǎn)，一線城市受到供應(yīng)緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

但從四季度來(lái)看，此前需求過(guò)度透支、棚改力度衰退的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，部分三、四線城市市場(chǎng)降溫顯著，在整體謹(jǐn)慎投資策略下，房企開(kāi)始收縮對(duì)低能級(jí)城市投資力度，并逐步開(kāi)始回歸二線。數(shù)據(jù)顯示，四季度典型房企在二線城市投資拿地建面占比已基本與三、四線持平。

克而瑞預(yù)計(jì)，在謹(jǐn)慎投資預(yù)期下，2019年房企拿地規(guī)模會(huì)繼續(xù)下滑，投資拿地更趨于理性，通過(guò)快速擴(kuò)大土儲(chǔ)來(lái)沖擊規(guī)模暫時(shí)告一段落。2019年無(wú)論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態(tài)度都將進(jìn)一步趨于保守，安全過(guò)冬成為房企的共識(shí)。

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