300城去年土地成交近4.2萬億元 流拍顯著增多

近日，中指院發(fā)布了“2018年中國300城市土地市場交易情報”。去年全年，全國300城市土地供應(yīng)增加近兩成，二、三線城市供應(yīng)走高，帶動成交量上揚，樓面均價同比回落，平均溢價率繼續(xù)呈下跌態(tài)勢。

去年一季度，各線城市供求同比走高，收金隨之上揚，熱點城市堅持調(diào)控，低價及底價成交頻現(xiàn);二、三季度供應(yīng)上漲，選擇空間加大助推房企理性拿地，成交樓面均價及溢價率同比走低;四季度以來，全國整體供應(yīng)量逐季攀升至年內(nèi)高位，成交量及出讓金同比下行，平均溢價率跌至年內(nèi)低谷，各地方“因城施策”，不斷完善各項調(diào)控政策，土地市場整體保持穩(wěn)定。

同時，2018年土地市場流拍情況顯著增多。隨著土地市場的調(diào)控深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，房企的利潤空間被壓縮;同時，樓市限購、限貸款等調(diào)控城市范圍增大，部份購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大;再加上房企融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹慎。土地市場流拍現(xiàn)象加劇。

而在中央“房住不炒”指導思想下，各城市繼續(xù)“分類調(diào)控、因城施策”，發(fā)揮地方政府能動性。一方面增加土地供應(yīng)力度，推出各類保障房用地，如北京、上海分別試點集體土地建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)房”和租賃住房;另一方面，為保證市場活力，部分城市也出臺一些回調(diào)政策，放寬土地出讓條件。今年，部分城市或?qū)㈥懤m(xù)出臺金融、房產(chǎn)、地產(chǎn)等層面的細則回調(diào)政策，保持房企拿地積極性，穩(wěn)定市場預(yù)期。

分城市來看，一線城市土地供應(yīng)回落，成交方面各指標均降。上海、廣州全年土地出讓金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二線城市土拍政策不斷完善，土地供應(yīng)與成交面積與上年相比上行,收金及均價同比回落，溢價率各季度均同比下降，土地市場總體保持穩(wěn)定。三四線城市承接熱點城市需求外溢，供地面積同比增幅領(lǐng)銜，成交量及收金同比走高，溢價率下滑過半。

此外，從各線城市情況看，一線城市租賃用地，限價房用地推出較多，國有企業(yè)和品牌房企開發(fā)此類地塊比較有優(yōu)勢;部分人口流入較多的二三線城市仍然有進一步的發(fā)展空間;人口流入較少的三四線城市面臨較大下滑壓力。房企若根據(jù)自身情況采用靈活的戰(zhàn)略應(yīng)對市場變化，在這輪調(diào)控中或?qū)⒂瓉磔^大發(fā)展。

整體看，2018年全國300城市土地出讓金總額為41773億元，同比增加2%。受各地調(diào)控政策持續(xù)深化影響，底價成交頻現(xiàn)，住宅類用地出讓金占比降至81%，商辦類及工業(yè)用地合計占比17%。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共19個同比走高，中西部城市為主力;杭州以收金2442.9億元、同比增加11%占據(jù)出讓金榜單頭名。

中指院方面表示，2018年全國重點城市仍延續(xù)“房住不炒，差異化調(diào)控，堅決遏制房價上漲”的指導思想，全年調(diào)控從供需兩側(cè)精準發(fā)力，調(diào)控政策取得階段性效果。2019年，穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期將成為調(diào)控的主要目標，各城市將繼續(xù)因城施策，適度增加土地供應(yīng)，同時繼續(xù)調(diào)整宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。部分城市樓市或?qū)⒃谙拶彙⑾拶J等方面出現(xiàn)政策松動，以期穩(wěn)定市場預(yù)期，保持房企拿地積極性。