多家房企分拆物業上市探尋新的增長點

近日，旭輝控股旗下永升生活服務(01995.HK)在港交所主板上市。據克而瑞研究中心統計，2018年以來已有5家房企旗下的物業公司赴香港上市，為歷年之最。

業內人士認為，在持續嚴格調控的市場環境下，房企之所以熱衷物業分拆上市，除為推動業務規模擴張外，更為尋求創新升級原有業務，從而增加新的利潤增長點。

從今年上市的物管公司資金用途來看，大部分資金都被用來收并購以擴張規模。如雅生活將65%的融資投入收并購，其中45%收購其他物管公司，10%收購物管相關業務公司，剩余10%成立物業管理產業基金擴大業務的地域覆蓋范圍;永升服務將有55%的募資金額用于戰略性收購及投資。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，由于目前物業管理行業集中度不高，全國約有11萬余家物業企業，每一家平均的管理面積規模很小，行業前100強的市場份額僅占整個市場存量的32%。因此，目前上市的物管企業幾乎都將所融資金用來投資和收并購項目。

永升服務執行董事兼總裁周洪斌透露，上市融資中的55%將投入戰略性收購和投資領域，以搶占物業管理的市場份額，實現規模的跨越式發展。“永升服務未來的覆蓋范圍將從目前的35座城市擴張至至少100座城市。”

旭輝集團董事長林中認為，在房地產市場嚴格調控的背景下，通過將物業分拆上市，房企旗下物業板塊能夠減少對于集團的資金依賴，同時實現獨立運作，減輕母公司財務壓力。

值得注意的是，部分房企旗下物業公司上市旨在擴大品牌影響力，尋求在原有業務上的創新與突破。除傳統的住宅業務外，還將物業管理服務延伸至工業園、商業物業等非住宅業務。

以佳兆業物業為例，該公司的非住宅物業管理服務已延伸至商用物業、寫字樓、表演場地、體育館等公共設施。佳兆業物業有關負責人表示，未來該公司將繼續拓展非住宅業務規模。

“物管公司通過拓展不同類型的物業管理組合，將更有效地分散收益來源，從而實現業績的持續增長。”周洪斌表示，在聚焦住宅物業的同時，永升將抓住政府機關服務社會化、城市運營管理提升等機遇，開拓更多的非住宅物業，使在管物業組合更加多樣化。

上市物管公司在不斷拓展新業務模式的同時，還在積極探索增值服務，提高盈利能力。

例如，新城悅計劃在原有業務基礎上，提供養老服務、健康及健身服務、餐飲服務乃至資產管理服務;奧園生活服務表示將積極探索多元化服務，如醫療美容、中醫服務、養老服務等;永升服務融資將用于建立智慧社區，開發“一站式”服務社區平臺及“悅生活”線上服務平臺，以創新社區增值服務。

周洪斌給記者算了一筆賬：“標桿物業管理公司一般具有三大業務板塊，一是傳統基礎物業服務，目前占總收入的65%;二是非業主的增值服務，主要是對開發商提供的服務所產生的收益，占總收入的近20%;三是住宅業主的增值服務盈利，即通過業主需求識別，物管公司通過設計相應的產品和服務滿足業主生活需要，從而產生物業費之外的收入，這部分占總收入的15%，未來盈利‘想象空間巨大’。”

丁祖昱認為，隨著房地產市場逐漸邁入存量時代，加大、加快樓市產業鏈條下游的物業行業布局將成為眾多房企的發展目標。