“無理由退房”料破房產認購潛規則

“通過地方創新，逐步打破房地產認購過程中定金繳納、非格式合同及補充協議、個別開發商利用購房者信息和知識弱勢挖坑等潛規則，這就是東莞‘無理由退房’的最大價值所在。”

1月11日，廣東東莞市正式出臺了全國首個“無理由退房”新規，將在3月1日起執行。購房者在認購書簽訂之日起，如果后悔了，可在兩個自然日內要求解除認購書退回定金，如此，可避免“激情購房糾紛”，一時頭腦發熱被開發商忽悠，也有后悔藥吃了。

東莞“無理由退房”相比之前的操作，顯然有了不少進步。首先，在以往的房產認購流程中，常見的情景就是開發商樓盤的銷售人員采取誘導性甚至恐嚇性話術，比如“在你之前，已經有好幾個購房者看好這套房子，你如果不盡快下手，可就錯過了”、“我們樓盤推出特別優惠活動，購房者只要提前繳納XX元定金，就可享受XX折優惠，機不可失，時不再來喲”。

購房者面對這樣的說辭，再加上房地產旺市時樓盤人滿為患的景象，很難抵御“早下單早安心”的心理暗示，于是選擇繳納定金。而一旦定金繳納，就等于被牢牢綁定，如果后續冷靜下來，對之前選擇后悔，則面臨定金無法拿回的困境，購房者就此變成了房奴。

“定金”與“訂金”有著看似相近實則巨大的差異，定金即是為了能夠使合同債權得已實現，買賣雙方通過書面形式，買方向賣方預先支付的一筆擔保金額。從以往的法律規定而言，定金是不能退的。開發商就往往利用人們對于定金的理解存在模糊地帶，將其變成了某種行業潛規則，雖然充滿爭議，但消費者維權往往非常困難。

而東莞“無理由退房”則給了消費者一個可以拿回定金的通道。就此，在規定的兩天后悔期內，認購書不等于正式合同，定金不再有去無回，消費者有了冷靜下來重新選擇的機會，開發商利用定金套牢購房者的認購潛規則開始出現松動。

與此同時，“無理由退房”還在試圖打破房產認購潛規則。根據東莞的規定，在簽訂認購書時，開發商應向購房者出示并解釋將來擬簽訂的《商品房買賣合同》，購房者應清楚了解主要合同條款及相關合同風險，這要求購房者在購房時需事先了解所購樓盤的情況以及自身是否符合購房要求，還需了解銀行最新房貸標準，如果購房者在了解上述情況后仍沒有在規定期限內與開發商簽訂《商品房買賣合同》的，那么開發商有權解除認購書，定金也不予退還。這就意味著，購房者一方面在認購過程中獲得更為充分的知情權，有助于打破以往的信息不對稱，避免知識和信息陷阱。另一方面，這其實也是在要求購房者不能再當“傻白甜”，而是要學習各類購房知識，對購房過程的細節有更多了解，對于自身與開放商交易的權利與義務邊界更加明晰，在信息充分的基礎上評估未來可能的收益與風險，最終為行為負責到底，從而助推消費者群體的成長。

這就是東莞“無理由退房”的最大價值所在，通過地方創新，逐步打破房地產認購過程中定金繳納、非格式合同及補充協議、個別開發商利用購房者信息和知識弱勢挖坑等潛規則。如果有更多的地方參照東莞樣本，進而在當下不盡如人意的房地產交易市場，對更多潛規則推行外部監管新舉措，或許就能讓中國房地產市場真正與法治化接軌、與市場發展規律接軌。