還款期近 房企密集發債“補血”

房地產企業融資計劃集中爆發。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年1月以來，截至1月24日，相關房地產企業公布的融資計劃近60起，合計融資金額超過1500億元，刷新近一年多來的融資月度新高。

自2016年四季度以來，為加大樓市調控力度，關閉定增、公司債收緊、海外發債受限，房地產企業融資收緊已成主旋律。但2018年下半年以來，前期任性負債集中迎來還款期，違約、借新還舊頻現，房企發債“熱情”再度高漲，甚至一周內就有超過二十家房企發債，更有房企一個月內發債三次。

2019開年密集發債

25日，遠洋集團宣布成功發行總額為5億美元3.25年期境外高級美元債券，票面利率為5.25%。公告稱，此次募集所得款項將主要用于償還現有債務。

24日，廣州越秀金融控股集團股份有限公司公告稱，已完成2019年度第一期6億元、期限為270天的超短期融資券發行。

23日，中國恒大集團發布公告稱，將增發3期合計30億美元的優先票據，分別于2020年、2021年、2022年到期，與此前票據合并。恒大方面表示，擬動用增發票據發行所得款項主要為其現有債務進行再融資，而剩余部分則用作一般企業用途。

進入2019年1月份以來，房企發債明顯密集。中原地產首席分析師張大偉表示，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，這種情況下，房企更關注資金鏈的安全，越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應對還債高峰期。

根據Wind最新統計數據顯示，截至1月26日，2019年開年一月不足，除計劃外，我國涉房企業在國內外債券市場已成功發行多達1200億元，其中，國內債券發行110只債券，規模高達700.7億元。相較于去年同期的35只290.9億元，發行只數同比上漲214.3%，發行規模同比增長140.9%。海外方面，Wind數據顯示，2019年以來，中資房企出海發債21單，總規模高達68.7億美元。

國金證券研究所分析師周岳表示，2019年延續2018年對沖債券到期帶來的融資缺口，為償還即將到期債務做準備。他表示，在2018年房企發行的債券中,有募集資金用途記錄的有478只，但這其中80%以上募集資金均有部分或全部用于償還到期債務。

融資環境現回暖跡象

張大偉表示，近半月來，與2018年四季度相比，房企融資難度已經有所下降，房企海外發債利率呈下行趨勢。

以恒大為例，2018年11月前后，恒大分別發行票息為11%、13%、13.5%的美元債。而此次恒大發債公告披露，三期票據分別為增發2020年到期11億美元、利率7.0%的優先票據，2021年到期8.75億美元、利率6.25%的優先票據，2022年到期1.025億美元、利率8.25%的優先票據。

周岳表示，2018年底房企海外發債規模和票面利率均呈上行趨勢。2018年12月，海外房企債券發行規模出現回升，共發行86.96億美元債券，相比2017年同期增長712.75%。但部分企業發行利率高企，甚至達到10%以上，例如花樣年控股于2018年12月17日和18日分別發行票面利率為12%和15%的兩單海外債券,利率遠高于國內存量債15花樣年的6.95%。

2018年房企融資迎來利率高峰。1月初當代置業公告稱，公司發行一筆2020年到期的1.5億美元優先票據，票面利率高達15.5%，2018年12月，弘陽地產分別宣布發行2年期本金總額為1.8億美元、2億美元的優先票據，利率13.5%。

而進入1月后半月，房企融資利率明顯下調。1月中國奧園發行年利率分別為7.95%及8.5%的7.55億美元債券。

有市場人士表示，2018年第四季度，內地房地產企業的平均融資成本超過10%，今年1月份的發債利率普遍低于9%，顯示內地房地產企業海外融資難度已經有所降低，房企的融資環境呈現回暖跡象。

行業負債率明顯上調

盡管整體融資環境回暖，但也有部分企業的融資計劃被叫停。1月18日，深交所公告顯示，華西證券-合景泰富商業物業第一至十五期資產支持專項計劃處于“中止”狀態，該筆ABS擬發行金額為200億元。

除此之外，俊發集團7.9億資產支持證券、花樣年非公開發行50億元住房租賃專項公司債券、雅居樂集團80億元非公開發行公司債券等多個發債申請被上交所終止。

這些融資計劃被暫停的原因，多是由于房企資金的風險。穆迪相關報告便指出，2019年預計一些B評級的小型開發商將比其他開發商面臨更高的再融資風險。其中，穆迪已有兩次評級下調行動。其將泰禾集團股份有限公司和綠景(中國)地產投資有限公司的公司家族評級從B2下調至B3。指出上述企業未來12-18個月再融資風險加劇。

房企負債率明顯上調。Wind數據顯示，統計的131家房企中，2018年第三季度較2017年底負債率上調的達76家，上調占比達58%。其中，魯商置業負債率從2017年的93.96%增至94.09%;*ST天業從2017年的82.19%增至91.49%;香江控股、光大嘉寶則分別從56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

喆安投資分析師劉敏表示，在行業集中度加劇的整體背景下，大型房企為進一步擴大規模，中小房企為被避免在規模戰中落后而淪為被收購的對象，紛紛加大財務杠桿，多數房企凈負債率超過80%的安全值。進入2019年，需要更加注意房企的資金鏈安全，防范融資風險。