北京二手房活躍度上升

在新房市場(chǎng)傳出或事實(shí)出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí)，北京二手房市場(chǎng)的活躍度也開始回調(diào)。

通過(guò)采訪看房人以及對(duì)中介門店的隨機(jī)走訪，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，春節(jié)過(guò)后，不僅網(wǎng)上查詢的掛牌房源數(shù)量有所增多，中介經(jīng)紀(jì)人也頻頻聯(lián)系客戶帶看。業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)，確實(shí)可以在一線城市交易量上能夠得到體現(xiàn)。在市場(chǎng)供應(yīng)掛牌房源量和成交量同步升溫這樣一種狀態(tài)下，北京二手房?jī)r(jià)格會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

掛牌與成交雙漲

“從過(guò)完春節(jié)假期回來(lái)上班的第一天起，我的手機(jī)就沒(méi)安靜過(guò)，基本上全都是中介經(jīng)紀(jì)人打過(guò)來(lái)的，告訴我年后掛牌房源多了，說(shuō)隨時(shí)都可以找他們帶看。我那天接到一個(gè)中介電話，顯示已經(jīng)被20多個(gè)人標(biāo)記為‘房產(chǎn)中介’!” 談及北京二手房，春節(jié)前曾在中介門店咨詢并約看過(guò)房源的魏女士如是說(shuō)。

來(lái)自諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的一組數(shù)據(jù)顯示，截至2019年2月24日，朝陽(yáng)區(qū)的掛牌房源最多，為32617套，其次是海淀(13759套)和豐臺(tái)(12104套)。

由此，北京商報(bào)記者近日對(duì)掛牌房源數(shù)量最多的朝陽(yáng)區(qū)多家中介門店進(jìn)行了新一輪隨機(jī)走訪。該區(qū)域內(nèi)鏈家一門店經(jīng)紀(jì)人向記者表示，年后確實(shí)“忙了起來(lái)”。據(jù)該經(jīng)紀(jì)人介紹，近期不僅掛牌房源數(shù)量增多，前來(lái)門店咨詢的客戶也多了起來(lái)，成交量也由此小有起色。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心2019年第8周周報(bào)，北京二手房成交在春節(jié)后第二周迎來(lái)首次上漲。數(shù)據(jù)顯示，2月18日-24日，北京二手房住宅成交2286套，環(huán)比第7周上漲59.19%。

來(lái)自麥田房產(chǎn)方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房成交量保持理性平穩(wěn)，和去年同期相當(dāng)。具體來(lái)看，1月北京二手住宅整體網(wǎng)簽量為10479套，較上月下降9.9%，同比微漲0.5%。麥田房產(chǎn)方面指出，1月網(wǎng)簽量較上月有所下降，和當(dāng)月前5天因建委系統(tǒng)升級(jí)無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定關(guān)系。另外由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，網(wǎng)簽量并不能真實(shí)對(duì)應(yīng)當(dāng)月的市場(chǎng)成交情況。而從實(shí)際成交量來(lái)看，1月北京麥田二手房成交量環(huán)比上漲15.6%，和去年同期相比微漲1%。

價(jià)格尚未波動(dòng)

盡管活躍度與成交量均出現(xiàn)回暖，但北京二手房市場(chǎng)的成交價(jià)格卻并未出現(xiàn)反彈。

從門店二手房成交情況來(lái)看，掛牌價(jià)與年前相比基本上沒(méi)有太大波動(dòng)。

“除了著急以舊換新的剛改群體會(huì)適度調(diào)低掛牌價(jià)外，我們片區(qū)二手房?jī)r(jià)格與春節(jié)前相比，實(shí)際上差不多。要說(shuō)掛牌價(jià)格相對(duì)稍高的，就是那些地段好、房齡新的樓盤，不過(guò)此類型的房源近期也基本沒(méi)有提高掛牌價(jià)。” 上述鏈家經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充說(shuō)道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，北京二手房掛牌均價(jià)為62812元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，但成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。在客戶議價(jià)方面，整體議價(jià)空間有所減小，高降價(jià)幅度成交房源占比下降。

對(duì)此，麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松表示，1月北京二手房成交價(jià)格變化，屬于正常市場(chǎng)波動(dòng)，預(yù)計(jì)2019年上半年市場(chǎng)價(jià)格依然處于平穩(wěn)或小幅下滑區(qū)間，交易量整體較為平穩(wěn)，階段性會(huì)出現(xiàn)春節(jié)低迷節(jié)后回升的歷史規(guī)律。

“從當(dāng)前背景預(yù)測(cè)，今年政策基調(diào)依然是以保持市場(chǎng)穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長(zhǎng)周期，后續(xù)存在需求釋放壓力，所以不排除下半年出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制或根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況進(jìn)行政策微調(diào)的可能性，在控制價(jià)格的基礎(chǔ)上允許合理釋放需求交易。” 張葉松如是說(shuō)道。

真假小陽(yáng)春

伴隨著市場(chǎng)活躍度的上升，關(guān)于小陽(yáng)春是否到來(lái)的說(shuō)法也開始出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，目前二手房市場(chǎng)有所起勢(shì)，炒作風(fēng)刮起來(lái)了，且炒作也開始顯現(xiàn)效果。近期很多城市包括北京、上海、深圳、廈門、南京等之前二手房?jī)r(jià)格明顯下調(diào)的城市，都有價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的苗頭，預(yù)計(jì)3月很可能會(huì)表現(xiàn)得更明顯。

由此，張大偉提出了“3月小陽(yáng)春”這個(gè)說(shuō)法，認(rèn)為從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看，3月小陽(yáng)春大概率會(huì)出現(xiàn)，而出現(xiàn)這一波小陽(yáng)春的原因，首先在于市場(chǎng)人為炒作。

張大偉分析稱，從過(guò)去歷史看，房地產(chǎn)行業(yè)春節(jié)后一般都有一波市場(chǎng)炒作。從市場(chǎng)發(fā)展看，隨著“金九銀十”逐漸褪色，加上春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封，3月必然會(huì)積蓄大量的購(gòu)房客戶。這種情況下，炒作更有可能會(huì)影響市場(chǎng)。“最近很多之前跌的城市房?jī)r(jià)又反彈了，主要原因就是信貸刺激下人為的炒作，過(guò)去成交量低迷下積蓄的購(gòu)房者怕踏空!”

就預(yù)測(cè)中的新一輪樓市小陽(yáng)春，張大偉回應(yīng)稱，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化。 “這個(gè)政策不變，市場(chǎng)波動(dòng)就不會(huì)大;政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。”張大偉如是說(shuō)道。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，近期北京二手房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了成交量放大的現(xiàn)象，具體反映到實(shí)際簽約數(shù)字上，則還需要一個(gè)月左右的滯后期。不過(guò)，外界在看到近期二手房成交量上漲的同時(shí)，也應(yīng)注意到二手房掛牌數(shù)量也相應(yīng)地在上升。并認(rèn)為，在市場(chǎng)供應(yīng)掛牌房源量和成交量同步升溫這樣一種狀態(tài)下，北京二手房?jī)r(jià)格會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

“二手房市場(chǎng)也會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)供需狀態(tài)的問(wèn)題，如果說(shuō)市場(chǎng)都惜售，那么需求升溫，房?jī)r(jià)才可能會(huì)漲得比較快。像是這種短周期的需求上漲，其實(shí)并不會(huì)那么快地作用到房?jī)r(jià)上。其實(shí)，房?jī)r(jià)上漲與否都是市場(chǎng)基本面決定的。”