差異化房地產信貸政策正在落地

□ 北京地區部分銀行房貸利率優惠活動僅存在于個別幾家支行和與其對口的個別鏈家門店，不能將個別支行的推銷活動等同于北京地區房貸利率“松動”

□ 2019年房地產調控政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在內外部需求因素影響下，調控政策可能適度結構性松動

近日，網絡上關于全國房貸款利率變化的消息持續發熱，引起社會高度關注。據經濟日報記者了解，全國確實有部分二三線城市的銀行下調了首套房貸款利率，但在作為“風向標”的北京地區，目前國有大行房貸利率未出現大面積調整，整體上均執行原有利率政策，即首套房貸款利率為基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。

但與此同時，個別國有大行的個別支行也出現了利率“優惠”，首套房貸款基準利率上浮5%、基準利率、基準利率打九折。

那么，個別“折扣”的獲得條件是什么?為何會出現這一現象?這是否意味著北京地區房貸利率“松動”?

記者走訪發現，上述折扣存在于個別支行與房地產中介的協議合作中，但僅限于北京個別區位的支行與地產中介，且要求貸款人具有良好的信用記錄和足夠的還款能力。

“我們行在全北京有200多家支行，利率優惠活動僅存在于個別幾家支行和與其對口的個別鏈家門店，如果貸款人換一家門店或支行，這個優惠也就不存在了。”某國有大行的一位信貸經理說。

為何會出現上述現象?究其原因，在貸款審批方面，部分銀行將審批權限下放給支行，各支行可根據本區域的市場情況作出靈活調整，但需要注意的是，如果貸款金額超過一定上限，則該筆貸款的審批權限仍會上收至北京分行，即仍然執行原有利率政策：基準利率上浮10%。

因此，多位業內人士表示，不能將個別支行的推銷活動等同于北京地區房貸利率“松動”。那么，從全國范圍看，房地產信貸政策接下來是否將出現變化?

中國銀保監會相關負責人表示，從銀保監會的角度，房地產信貸政策是沒有變化的。2019年，銀保監會將進一步落實差異化房地產信貸政策，分類指導、因地施策。

具體來看，對于有剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者，要給予相應的貸款支持;但對于投資性甚至投機和炒賣的，要嚴格進行管控，設定嚴格的貸款標準，有的將不予支持，有的要提高利率的風險定價。

記者從中國工商銀行獲悉，對于房貸利率，該行將繼續嚴格執行“一城一策”的房地產差別化信貸政策，根據當地調控政策要求和市場需求，按照風險定價原則合理確定利率政策。

交通銀行首席經濟學家連平認為，2019年房地產調控政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業內外部需求因素的影響下，調控政策可能適度結構性松動。

其中，一二線和三四線城市、供給端和需求端將呈差異化，各地可能自下而上局部進行調整。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施;三四線城市區別對待棚改安置，對已完成去庫存的地區取消或減少貨幣化安置。

此外，房貸利率有見頂回調之勢，部分城市的銀行可能小幅下調個人按揭貸款利率，加快放款速度。對于主要提供剛需改需住房的房企，資金緊張的局面可能得到一定的緩解。

“就長效機制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項目集中入市而發生顯著變化，國資房企也有望提供更穩妥的運營方案;預售制度改革或是長期方向，但短期可能暫緩;房地產稅將在立法層面取得進展，初步出臺的方案可能相對溫和。”連平說。