房住不炒基調(diào)不變 房企置身于兩難境地

近期住建部發(fā)布地價波動預(yù)警，再三強調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)房價”的基調(diào)從未改變。此時高溢價拿地，房企很容易置身于兩難境地。

自3月份以來，熱點城市的土地市場明顯升溫，尤其是一二線和部分三線城市的土地競拍市場普遍回暖。據(jù)不完全統(tǒng)計，5月8日，包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的10多個城市共成交地塊32宗，單日成交額近300億元。除個別地塊以底價成交外，大多數(shù)地塊都以高溢價率成交。參與拍地的企業(yè)既有房企龍頭碧桂園，也有金地、奧園等實力房企，還有天陽、秦山之類的中小規(guī)模房企。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策尚未明顯松綁，房企重啟“搶地”模式到底有何底氣?

4月份以來，國內(nèi)房地產(chǎn)價格整體回落，成交量下降，庫存量上升。但土地拍賣市場卻“量增價漲”，尤其是4月下旬以來，雖然各地土地供應(yīng)量不斷增加，但土地成交價卻不斷走高，溢價率同比和環(huán)比均明顯增長。其中，榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州某居住地塊，成交樓面價14263元/平方米，周邊新房的單價普遍在15000元至18000元之間。秦山以4.39億元摘得浙江嘉興某地塊，樓面價5217元/平方米，溢價率達(dá)56.50%，周邊新房銷售單價普遍在8500元至13500元之間。

土地量價齊升的背后是對房價上漲的預(yù)期，以及對房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期，但事實似乎并不支持這一預(yù)期。5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見》(簡稱《意見》)提出，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域的新建商品住房實施“限售”。《意見》還規(guī)定，新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓，園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。蘇州限售政策的出臺，似乎在預(yù)示調(diào)控力度有加碼的跡象。

在這樣的環(huán)境下，房企為何還要進(jìn)行“搶地”?筆者認(rèn)為，目前土地市場的火熱主要還是受到政策面的催化。2019年4月，國家發(fā)改委發(fā)布通知稱，將全面放開戶籍制度。5月，國務(wù)院發(fā)布通知，允許閑置宅基地入市。加上此前關(guān)于“人才落戶”政策的鋪墊，意味著新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)有望為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇注入活力。

目前房企最關(guān)注的是兩個問題：一是“開放戶籍+宅基地入市+人才落戶”政策到底能釋放多少房地產(chǎn)需求?二是釋放出來的需求能否順利向城市轉(zhuǎn)移。

從需求看，調(diào)控政策對人口的釋放需要一個漸進(jìn)過程。伴隨需求逐步釋放，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度減慢，土地持有成本和管理成本不斷提高，考慮到地區(qū)性政策規(guī)劃及城市自身需求的不確定性，房地產(chǎn)市場的需求更加充滿不確定性。

首先，隨著城鄉(xiāng)一體化的逐步推進(jìn)，城鄉(xiāng)間的發(fā)展差距會逐步縮小，人口轉(zhuǎn)移的重要性也將逐漸減弱，未來人口能否充分轉(zhuǎn)移面臨較大不確定性。一旦出現(xiàn)上述結(jié)果，房企目前的“搶地”行為就會與未來的城鄉(xiāng)格局和市場需求存在較大落差。

其次，除了需求支撐外，拿地時機、拿地成本、拿地布局的合理性，還要取決于未來房價的走勢，同樣存在較大不確定性。近期住建部發(fā)布地價波動預(yù)警，并再三強調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)房價”的基調(diào)從未改變。此時高溢價拿地，房企很容易置身于兩難境地。

□盤和林(應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)