一二線城市樓市轉暖 住建部接連出手釋放何種信號？

中國北方多地剛剛迎來一場不小的降雨天氣，為燥熱的天氣降了把火，但持續高熱的房地產市場可就沒這么幸運了。近期官方發布的多組數據顯示，樓市小陽春呈現蔓延之勢，尤其是一二線城市明顯轉暖，讓不少徘徊的炒房客和中介機構蠢蠢欲動。政策層面，住建部迅速作出反應，對房價漲幅較大的城市做出預警提示。

據新華社18日消息，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

住建部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進一步加強市場監測分析，及時解決市場運行中出現的問題，切實把穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處，確保房地產市場平穩健康發展。

值得注意的是，從國家統計局最新公布的4月70城房價數據來看，上述被預警的4個城市中，大連、南寧都屬于房價明顯上漲城市(蘇州、佛山不在統計范圍內)，4月新建商品住宅價格同比漲幅分別為13.2%和11.5%。

住建部接連出手，釋放何種信號

繼4月19日進行預警提示后，住建部再一次出手，釋放了何種信號?

一位業內人士對記者說，住建部此番舉措是擔心上述城市后續房價繼續上漲，所以及時提醒地方政府采取措施，避免因房價上漲過快被問責約談。通過提前預警措施，把房價上漲的苗頭“扼殺在搖籃中”。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，當前，整個樓市調控已經發生了根本性的變化，即從自上而下的調控到發揮城市政府的主體責任。此次住建部對于房價上漲過快城市進行預警和提示，是各城市政府提前對樓市進行調控布局的體現。

在中原地產首席分析師張大偉看來，住建部再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，基本原則依然不會改變。

值得注意的是，蘇州和佛山并非第一次被住建部點名。2018年6月，住建部等多部委決定于2018年7月初至12月底在30城先行開展治理房地產市場亂象專項行動，其中就包括蘇州和佛山;同年5月，住建部就房地產調控問題約談12個城市相關負責人，佛山在列。

記者注意到，在住建部上次進行預警提示之際，蘇州的調控政策便如約而至。5月11日，蘇州市政府發布《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施，購房人自取得不動產權證之日起，滿三年后方可轉讓。

據悉，上述“限售”新政，是蘇州自2016年發布限購、限貸、限價措施之后，房地產調控的再次加碼。

張大偉分析認為，出現加碼調控政策的城市主要原因是部分區域房地產市場有失控風險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。

作為“強二線”城市，蘇州今年的房價市場異常火爆，更頻現百億級土拍，2015年均價1萬元左右的日子早已成為歷史。

記者查詢58安居客網站發現，蘇州二手房的平均掛牌價格從2018年6月最嚴調控時期的15910元/m2一路攀升，2019年5月蘇州二手房均價為18046元/m2，環比4月上漲1.19%，同比去年的漲幅達14.96%。

此外，上海易居房地產研究院的數據顯示，今年4月份，蘇州二手房成交11748套，環比增長99%，同比增長84.1%，逼近2012年以來的歷史最高值。

對于蘇州二手房的火熱，李宇嘉此前撰文指出，由于2017-2018年限價，近年來蘇州入市的都是低價盤。現在，低地價樓盤消耗殆盡，2016-2018年“地王潮”誕生的高價地要入市，今年有100多個左右，屆時限價不得不放開。隨著新房供應“量跌漲價”，二手房便跟隨上漲。

亦有專家認為，在過去的這幾個月當中，無論是一手房還是二手房的交易，無論是價還是量，蘇州樓市都走在了全國前列。所以這次蘇州出手調控，反映了地方政府正在承擔起調控責任。

小陽春蔓延，今年各地調控措施超164次

5月16日，國家統計局4月70城房價出爐，樓市小陽春呈延續態勢在數據中得到充分驗證，其中尤以一二線城市最為明顯，僅少數三線城市下降。

國家統計局數據顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

從70城新房價格環比增速來看，二線城市漲幅極為突出，除秦皇島上漲1.8%全國最高以外，其余增速相對較快的城市多為一二線城市，包括重慶(1.2%)、昆明(1.2%)、西安(1.1%)、廣州(1.1%)武漢(1.0%)和杭州(1.0%)等。

二手房市場方面，西寧以2.0%的環比漲幅領漲全國。4月二手房明顯上漲的城市還有呼和浩特、唐山、秦皇島、南寧、廈門等。

另外，國家統計局公布的全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，1-4月份，全國房地產開發投資34217億元，同比增長11.9%，增速比1—3月份提高0.1個百分點。

今年以來，在房地產市場政策不斷微調，部分城市房價出現上行態勢，各地調控次數明顯增加。據統計，1-4月各地發布的調控措施已超過164次!據中原地產研究中心統計，4月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次，環比上漲300%，調控頻率明顯增長。3月份全國各地樓市調控政策逐漸平穩，僅發布房地產調控政策15次。1月到3月調控分別為68次、21次、15次。

在因城施策、一城一策的長效調控機制下，當前監管思路是什么?張大偉認為，雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。同時，房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機行為，未來微調的政策也有利于剛需。

4月19日，中共中央政治局召開會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

住建部強調，要保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。

“整體看，2019年目前的房地產政策依然是除信貸以外政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。”對于未來調控走向，張大偉預計，“不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。”

近日，世界知名評級機構穆迪發布的研報認為，受二線城市和三四線城市推動，2019年第一季度，中國房價上漲勢頭依然強勁。但在房價持續上漲的情況下，調控措施不大可能放松，穆迪預計年內房價漲勢將放緩。同時，預計地方政府將繼續微調其各自的調控措施來控制房價上漲以穩定房價。