北京樓市庫存情況加劇 5000億元貨值限競房壓頂

目前，限競房供應進入井噴期，整體去化率卻較慢，尤其2018年下半年以來，北京樓市庫存情況加劇。

據中原地產研究中心統計數據顯示，在過去一年中，北京樓市庫存增加到了最近8年最多的7.13萬套(統計口徑為所有商品房住宅含限競房)，漲了2萬套，漲幅高達42%。

中原地產首席分析師張大偉表示，北京限競房項目已經普遍性降價10%左右，即使在這樣的促銷力度下，北京新建住宅市場依然蕭條。整體看，目前北京新房市場實際銷售的平均簽約數量也不足45%。值得關注的是，限競房分化非常明顯，除了少數位置優越項目外，大部分面臨很大的去化難題，甚至虧損。

按照張大偉進一步稱，限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得市場開始出現供大于求的現象。過去三年，北京出讓了95宗商品房住宅地塊，其中限競房地塊高達92宗，合計規劃的商品房建筑面積達到851萬平方米，總計約5000億元貨值。

“壓力確實很大，項目賣了一年，實際整體去化率也就20%-30%之間，以前區域里的開發商都在競爭，現在則正在合力抬高區域價值，升級產品線，以求快速去化，實現現金回流。”某限競房操盤手向《證券日報》記者表示，限競房市場冰火兩重天，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足兩成。

張大偉也表示，相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推向市場，導致開盤優質房源銷售后，后續房源去化非常慢。而且隨著后續供應量的繼續上升，已經開始的價格戰或許會升級。

值得一提的是，雖然銷售艱難，但由于供應集中，購買客群也開始逐漸接受“限競房”同樣是商品房，并不是特殊性商品，因此成交也有提升。

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至5月20日，從2018年6月10日開始，北京樓市入市限競房項目達到了49個，合計73期，供應住宅套數達到了33427套，而網簽數據合計10232套。平均網簽均價為每平方米498984元，網簽完107.3萬平方米，按照面積計算網簽完成率只有27.3%。

不過，入市一年左右的限競房，網簽終于首次突破1萬套。張大偉表示，因為網簽審核購房資格等時間縮短，真實銷售與網簽數據差距縮小。當下樓市出現了復蘇跡象，二手房市場活躍，部分新建住宅改善戶型去化加速，換房客戶用二手房底價換新建住宅。尤其最近入市的限競房位置相對較好，少數五環內項目去化有所提升。

但張大偉也強調，2019年入市的限競房有望超過6萬套。從整個北京市場來看，5000億元貨值的限競房庫存壓頂，后續將留給購房者更多的選擇。