地產(chǎn)企業(yè)三道紅線“緊箍咒”解讀

消息的起源還是在8月13日，夜里23點(diǎn)左右，剛剛下班的地產(chǎn)人手機(jī)上收到了這樣一條新聞推送，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：《獨(dú)家丨房地產(chǎn)融資再收緊?觸及“三道紅線”不許增長(zhǎng)有息負(fù)債》

稿件被大量轉(zhuǎn)載，行業(yè)的神經(jīng)也一下子被挑動(dòng)了起來(lái)，但風(fēng)聲四起的同時(shí)卻沒(méi)有相關(guān)正式文件去證實(shí)，也讓很多人懷疑是假消息。

但8月20日，一場(chǎng)房企座談會(huì)讓“三道紅線”板上釘釘。當(dāng)天，不少大型房企負(fù)責(zé)人被叫到北京開會(huì)，主持會(huì)議的是住建部與央行，他們?cè)跁?huì)上給房企劃出了三條融資“生死線”。

這次座談會(huì)首先重提了房住不炒、堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段、落實(shí)城市主體責(zé)任、三穩(wěn)等方面的內(nèi)容，延續(xù)了以往國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)。會(huì)議還就完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購(gòu)并舉”住房制度等進(jìn)行了研究，但這些都不是本次座談會(huì)的重點(diǎn)。

重點(diǎn)在于本次座談會(huì)發(fā)布的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資的“三道紅線”：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%;

2、凈負(fù)債率大于 100%;

3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

紅色檔：三線全超，接下來(lái)不得增加有息負(fù)債;

橙色檔：超過(guò)兩道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;

黃色檔：超過(guò)一道線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;

綠色檔：即使三道紅線都未中招，有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過(guò)15%。

綜上來(lái)看，“三道紅線”的設(shè)立還是為了為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。座談會(huì)也強(qiáng)調(diào)：“市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“三道紅線”也是以往相關(guān)政策的延續(xù)。去年5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)23號(hào)文，開始針對(duì)房企融資進(jìn)行針對(duì)性收緊。此后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)信托、銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行整治約談，同時(shí)對(duì)開發(fā)貸、境外債等多種融資方式進(jìn)行進(jìn)一步限制。

不過(guò)從房企的角度來(lái)說(shuō)，開放商想要在以后的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)高融資，需要按照這個(gè)新規(guī)來(lái)進(jìn)行。但融資是房企的生命線，這項(xiàng)新規(guī)無(wú)疑是給房企的咽喉加上了一把鎖。

2

房企觸線程度不同

新規(guī)并非“變天”

據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)銷售額較高的50家房企中，同時(shí)踩中3條紅線的共14家，踩中兩條的有10家，踩中一條的有14家，一條未踩的只有2家。

TOP30房企中，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大、綠地控股、富力地產(chǎn)、華夏幸福5家房企踩中3條線位于“紅色檔”，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。

中南建設(shè)、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、金科股份、榮盛發(fā)展踩中2條線位于“橙色檔”，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%。

藍(lán)光發(fā)展、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)奧園、融信中國(guó)等踩中1條線處于“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。

濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地“三線”均未踩中，處于“綠色檔”，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

不過(guò)踩中“紅線”的房企并沒(méi)有太多慌張，因?yàn)檎卟](méi)有過(guò)分嚴(yán)厲。“三條紅線”政策的參考標(biāo)準(zhǔn)是去年六月底，而2019年上半年房企的融資規(guī)模并不低，甚至可以說(shuō)是一個(gè)“小高峰”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年房企公司債發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)97.6%，海外債規(guī)模同比上升4.8%，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)43.54%。

而反觀今年上半年，融資規(guī)模相較于去年同期呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。房企境內(nèi)融資規(guī)模較2019年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)。境外發(fā)債規(guī)模占比38%，低于2019年同期的50%。因此對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，整體影響并不大。

3

加速房企階級(jí)固化

強(qiáng)者恒強(qiáng) 弱者難強(qiáng)

“三道紅線”究竟對(duì)房企影響幾何，扮演不同角色的房企只有冷暖自知。

首先，大部分負(fù)債較高的大型房企近幾年一直都在為降低負(fù)債規(guī)模，降低成本而努力。“三道紅線”的其實(shí)是這些企業(yè)樂(lè)于遵行的，也是他們接下來(lái)將要做的事。

“三道紅線”也讓國(guó)企及央企的優(yōu)勢(shì)更加突出。從目前網(wǎng)上流傳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，踩線的幾乎清一色都是民企，因?yàn)檫^(guò)去在融資方面采取相對(duì)謹(jǐn)慎策略的都是國(guó)企、央企。新規(guī)遏制了融資策略激進(jìn)的房企發(fā)展，而對(duì)于一直采取融資穩(wěn)健策略國(guó)企與央企來(lái)說(shuō)，雖沒(méi)有直接起到扶持作用，但打壓了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也可稱之為利好。此外，從融資成本的角度來(lái)說(shuō)，一直都是央企<國(guó)企<民企，在加上新政的推波助瀾，央企國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加突出。

東邊日出西邊雨，有人歡喜有人悲。中小房企受新規(guī)波及程度要遠(yuǎn)大于規(guī)模房企。債務(wù)融資收緊后，房企的現(xiàn)金流將依賴于銷售回款，一些回款較差的中小型房企可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也表示：“中小房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，在新規(guī)影響下融資受限，有可能選擇轉(zhuǎn)讓全部、部分股權(quán)或土地資源”

不過(guò)博志成研究院院長(zhǎng)黃博文對(duì)此有不同的見解，他表示：“低負(fù)債的中小房地產(chǎn)企業(yè)在下半年會(huì)有一些不錯(cuò)的拿地機(jī)會(huì)。過(guò)去中小房企是因?yàn)槿诓坏劫Y，客觀地被逼成了低負(fù)債企業(yè)，滿足了“三道紅線”要求。新規(guī)下大企業(yè)融資受限減緩拿地力度，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)有拿地機(jī)會(huì)，但要有所選擇，踏準(zhǔn)節(jié)奏再出手。”

4

融資寒冬下

考驗(yàn)企業(yè)“內(nèi)功”修煉

房地產(chǎn)行業(yè)是資源驅(qū)動(dòng)的政策性的類金融行業(yè)，有金融行業(yè)的屬性與政策的屬性在里面。決定房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)命脈的往往是政策，政策通過(guò)引導(dǎo)市場(chǎng)的變化來(lái)反推房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的變化。

過(guò)去幾年，不少企業(yè)依靠加杠桿擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加了流動(dòng)性管理的難度。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者需好好反思，調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

“三道紅線”新規(guī)也再一次讓行業(yè)意識(shí)到，囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為將出局，真正具備造血能力的“經(jīng)營(yíng)行為”房企將迎來(lái)10年二次綻放期。

融資寒冬下，想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，只有通過(guò)修煉企業(yè)“內(nèi)功”來(lái)實(shí)現(xiàn)。投資功、融資功、生產(chǎn)功、銷售功、回款功。把這些功夫串聯(lián)在一起形成強(qiáng)大的支撐，使內(nèi)部的資金快速順暢周轉(zhuǎn)起來(lái)，提高內(nèi)部“經(jīng)營(yíng)型杠桿”。外部的財(cái)務(wù)型杠桿沒(méi)有降低，成本優(yōu)化能力、產(chǎn)品溢價(jià)能力、服務(wù)溢價(jià)能力、銷售能力等基本“內(nèi)功”有沒(méi)有提高，企業(yè)就沒(méi)有資格談生存與發(fā)展。

此外大部分國(guó)有房地產(chǎn)公司通過(guò)以往努力，負(fù)債已經(jīng)降到一個(gè)合理水平，基本能滿足三道紅線要求，不受新規(guī)束縛，因此能得到更多金融支持。建議民營(yíng)房地產(chǎn)公司加大與各級(jí)國(guó)有房地產(chǎn)公司的合作，甚至參與到國(guó)有企業(yè)混改。