數據分析：房地產市場“金九銀十”是大概率事件

隨著土地市場交易量和房企融資不斷創出新高，逐漸走出疫情影響的樓市是否能夠再現“金九銀十”成為頗受輿論關注的焦點。接受中國經濟時報記者采訪的業內專家認為，除個別城市外，新房市場出現量漲價穩的“金九銀十”或是大概率事件，而二手房市場仍將以平穩運行為主。

復蘇

一邊是單月成交量不斷創出新高的土地市場，一邊是境內外融資量的持續攀升，樓市正在快速復蘇。中原地產的數據顯示，截至8月31日，50個大中城市年內賣地收入超過2.66萬億元，比2019年同期上漲19.7%，其中8月單月出現14個城市賣地收入超過百億元，最高的上海達到379億元，綠地、中海、碧桂園8月拿地資金都超過百億元。

中原地產首席分析師張大偉在接受中國經濟時報記者采訪時指出，在經濟全面復蘇、資金相對寬松的環境下，房企拿地積極性提高，多地再次出現高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現歷史最高的總價百億元地塊，使得土地市場熱度持續提升，說明疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，導致部分企業為了追求市場規模積極拿地。

8月房企境內外融資全面井噴。中原地產研究中心統計數據顯示，8月房企境內債券融資單月超過659億元，同比2019年同期上漲5.1%。房企融資難度處于歷史最低水平，平均融資成本票面利率集中在4%-5%左右，遠低于去年同期的6%-8%，但企業融資成本分化嚴重，部分企業融資成本低于6%，也有企業融資成本超過13%。

張大偉說，8月土地成交和房企融資都創新高，在9月和10月，樓市將受到調控、信貸、供應量等因素影響，新房市場大概率會出現“金九銀十”，市場整體表現比7月和8月好。

近期，包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長春、海口、無錫等10多個城市紛紛出臺調控政策為樓市降溫。

張大偉說，地方政府出臺很多調控措施，表明房地產調控最寬松的2020年上半年已過去，未來或將有超過30個城市會收緊力度不同的政策，但這是一輪歷史上收緊力度最弱的調控潮，對市場影響不大。

總部在南方的某房地產企業人士告訴中國經濟時報記者，公司管理層對樓市的下一步走向持謹慎樂觀態度，將著力于保持較好的現金流，因此，會在未來幾個月里加大資金回籠的力度。

張大偉分析說，今年情況特殊，開發商擔心疫情影響四季度，新房市場9月和10月的供應量會大量增加。

分化

雖然新房市場持續向好，但二手房市場或將難有漲勢。8月，個別前期漲幅較大的城市，在實施調控收緊的措施后，成交大幅下調，比如深圳，自7月15日“深八條”出臺后，8月二手房成交量環比下降超過5成，成交均價環比下跌9.8%。

貝殼研究院的數據顯示，8月研究院監測的全國重點城市業主漲價占比低位持續下降，房源交易時間仍然保持100天的長周期。這被認為將導致二手房市場很難開啟改善型換房鏈條。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向中國經濟時報記者指出，過去三年，二手房市場都沒有出現“金九銀十”，貝殼研究院重點監控的全國18個城市9、10兩個月的成交量均比上月下降，環比降幅在5%-10%左右。今年的調控政策更加精準，中央多次強調“房住不炒”的政策導向，LPR利率連續4個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整。再加上近期，住建部召開重點房企融資座談會、城市房地產工作會商會，分別從房企端、城市監管端加強分類指導，未來市場熱度較高的城市將會大概率調控加碼，不會出現市場過熱的情況。

“新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現降價售房的小行情，價格不僅難以上漲，反而可能小幅下降，而二手房市場‘金九銀十’仍然很難出現，未來兩個月，二手房市場的成交量將出現季節性回落，但絕對規模仍將超過去年同期。”他說。

受到成交不斷回暖的影響，樓市已逐漸走出疫情影響，全年表現與去年同期持平。貝殼研究院提供給中國經濟時報記者的研究報告顯示，研究院監控的全國重點城市的土地、二手房市場在8月已基本完成疫情沖擊后的修復，累計成交均實現同比轉正。其中新房市場，受到居住用地供應量的增加，帶動成交量恢復，1-8月的累計成交量已趕超去年同期。而8月重點城市的鏈家二手房市場卻出現季節性回落，成交總量環比下降5.2%，同比增長34%，但1-8月成交量較去年同期增長0.68%。(本報記者 張一鳴)