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房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展 疫后房地產(chǎn)調(diào)控重點應(yīng)轉(zhuǎn)向供給側(cè)

時間:2020-09-08 15:12:43 來源: 經(jīng)濟參考報


房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展,是推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局不可或缺的一環(huán)。受疫情的影響,國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)形勢都發(fā)生了重大變化。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟運行處于何種狀態(tài)?與之密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)市場形勢將如何演變?對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地產(chǎn)政策的決策。

住房租金變動在一定程度上反映了就業(yè)與投資的真實變化,是宏觀經(jīng)濟的重要晴雨表。同時,宏觀經(jīng)濟運行狀況又構(gòu)成房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要外部環(huán)境。本文通過對2020年以來租金變動的大數(shù)據(jù)分析,分析和預(yù)判了疫后宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場形勢與調(diào)控,建議房地產(chǎn)調(diào)控重點應(yīng)適時從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)。

疫后租金首現(xiàn)季節(jié)性回升經(jīng)濟進入實質(zhì)性復(fù)蘇階段

首先,疫后核心城市住房租金首次出現(xiàn)顯著季節(jié)性回升。反映22個核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數(shù)顯示,2020年2月以來,受疫情沖擊等因素影響,核心城市住房租金連續(xù)4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統(tǒng)旺季,核心城市租金才開始止跌。2020年7月,緯房租金核心指數(shù)上升至102.6點(以2018年1月租金水平為100點),比上月上升1.03點或1.01%。這是疫后核心城市住房租金首次出現(xiàn)顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節(jié)性特征,并且在隨后的8月或9月租金可能重新下跌,但其背后的經(jīng)濟信號意義十分重大。租金漲跌背后,是招聘、開業(yè)等經(jīng)濟先行指標(biāo)的活躍度變化。疫后核心城市租金出現(xiàn)顯著季節(jié)性回升表明,疫后經(jīng)濟已經(jīng)進入實質(zhì)性復(fù)蘇階段。開業(yè)、招聘等經(jīng)濟先行指標(biāo)已經(jīng)開始實質(zhì)性復(fù)蘇,未來經(jīng)濟增速繼續(xù)回升可期。這對房地產(chǎn)市場調(diào)控也將產(chǎn)生重要影響。

其次,一線城市中,上廣深租金均季節(jié)性上漲,僅北京租金繼續(xù)下跌。一線城市中,2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現(xiàn)較明顯的季節(jié)性上漲,其中廣州環(huán)比上漲1.04%,上海環(huán)比上漲1.07%、深圳環(huán)比上漲1.62%。只有北京仍環(huán)比下跌0.67%。這表明,一線城市經(jīng)濟初步從疫情沖擊中走出。而北京的單獨下跌,可能與北京發(fā)生第二次疫情沖擊有關(guān)。這也從另一側(cè)面印證了疫情得到有效控制后,一線城市經(jīng)濟已經(jīng)進入實質(zhì)性復(fù)蘇階段。隨著北京疫情的有效控制,一線城市經(jīng)濟將整體初步走出疫情陰影。

最后,多數(shù)二線城市租金出現(xiàn)季節(jié)性上揚,僅3城市下跌。多數(shù)二線城市2020年7月住房租金出現(xiàn)季節(jié)性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房租金環(huán)比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%,依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中,僅天津、大連、福州三城市住房租金環(huán)比下跌。其中天津環(huán)比下跌0.01%、大連環(huán)比下跌0.1%、福州環(huán)比下跌0.13%,租金跌幅均較為微小。這表明,二線城市經(jīng)濟也進入疫后良性復(fù)蘇階段。

房價與租金的“剪刀差”仍可能繼續(xù)擴大

第一,疫情沖擊下核心城市房價仍連續(xù)5個月上漲,一線城市漲速領(lǐng)先。與住房租金受疫情影響連續(xù)下跌不同,核心城市房價在疫情沖擊下仍連續(xù)上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數(shù)顯示,2020年7月,緯房核心指數(shù)環(huán)比上漲0.6%,為連續(xù)第5個月房價環(huán)比上漲。相比2020年2月的階段性低點,核心城市房價上漲了4%。

二手住房成交量放大。2020年3月以來,二手住房成交量迅速回升。反映重點城市二手住房成交量的緯房成交量指數(shù)顯示,2020年7月,10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為243.88點(以2017年1月成交量為100點),雖然較上月略有下滑,但仍處于歷史較高水平。二手房成交量的放大,既有受疫情影響累積需求釋放的因素,也有短周期波動的因素。

一線城市房價上漲相對較快,二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數(shù)顯示,2020年7月,一線城市房價環(huán)比上漲1.7%,漲速相對較快;二線城市環(huán)比上漲0.27%,三線城市環(huán)比上漲0.43%,四線城市環(huán)比上漲0.25%,房價均穩(wěn)中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現(xiàn)短暫下滑后,均重新上漲。

第二,房價與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴大。近年來,房價的漲速要總體高于租金漲速,二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來,住房租金受疫情等因素的影響總體呈現(xiàn)跌勢,但房價仍有上漲。隨著房價上漲與租金下跌,房價與租金的“剪刀差”不斷擴大,房地產(chǎn)市場的泡沫化風(fēng)險也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現(xiàn)季節(jié)性上漲,但租房旺季過后租金大概率仍將下跌。如果房價繼續(xù)上漲,房價與租金背離的趨勢將不會改變。換句話說,如果不加以有效控制,房地產(chǎn)泡沫仍存在擴大的可能。

疫后經(jīng)濟形勢向好房地產(chǎn)調(diào)控空間加大

一是宏觀經(jīng)濟已初步從疫情陰影中走出,房地產(chǎn)調(diào)控空間加大。按歷年來的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗來看,各地房地產(chǎn)市場調(diào)控往往受制于經(jīng)濟形勢,保持調(diào)控定力有一定難度。當(dāng)經(jīng)濟增速存在下降風(fēng)險時,各地房地產(chǎn)市場調(diào)控不僅很難嚴格執(zhí)行,有些地方甚至還有可能把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段。當(dāng)前,雖然政策上已經(jīng)明確了“房住不炒”及“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”等總體方針,但是各地房地產(chǎn)市場調(diào)控在執(zhí)行階段仍然存在松緊考量。

2020年上半年,經(jīng)濟增速受疫情的沖擊嚴重,GDP同比增長-1.6%,其中一季度同比增長-6.8%,二季度同比增長3.2%。在這一背景下,即使不以房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟已經(jīng)成為政策共識,部分城市房地產(chǎn)調(diào)控仍可能實質(zhì)放松甚至鼓勵購房。針對房地產(chǎn)投資投機的緊箍咒更難以落實。

據(jù)2020年7月的緯房租金核心指數(shù)顯示,核心城市租金環(huán)比上漲了1.01%。由于住房租金背后是投資與就業(yè)活動,這表明經(jīng)濟基本面從疫情沖擊中得到實質(zhì)性恢復(fù),未來經(jīng)濟增長向好。作為租房市場的傳統(tǒng)旺季,7月雖然只是季節(jié)性回升,但是考慮到疫情對經(jīng)濟影響的全面性和嚴重性,租金能出現(xiàn)季節(jié)性回升也能充分說明經(jīng)濟基本面的實質(zhì)性向好態(tài)勢。

隨著疫后經(jīng)濟基本面的向好,宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產(chǎn)調(diào)控的空間增大,底氣更足,“房住不炒”的方略能夠得到更好地實施。房地產(chǎn)市場長效機制的建立也可以得以加快探索。

二是房地產(chǎn)市場有結(jié)構(gòu)性過熱的態(tài)勢,需要有針對性地加強調(diào)控。2020年,雖然經(jīng)濟活動受到疫情的嚴重沖擊,但是房價卻未同步下跌。一線城市房價還出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性較快上漲,這與資金脫實入虛有一定關(guān)系。盡管金融政策支持主要是針對中小企業(yè),但是實體經(jīng)濟資金吸納能力有限,資金流入資本市場意愿強烈。

從市場表現(xiàn)看,房地產(chǎn)市場有結(jié)構(gòu)性過熱的態(tài)勢。一線城市中,除北京外,房價漲幅均擴大,深圳房價上漲對市場預(yù)期影響巨大;二線城市房價總體呈上漲態(tài)勢,東莞、南通、寧波、無錫等二線城市房價漲速也相對較快;2020年核心城市住房租金持續(xù)下跌,7月才開始短暫回升,房價租金比總體仍呈擴大態(tài)勢,房價上漲的基礎(chǔ)并不牢固。

另一方面,如果房價上漲快于收入上升,意味著居民基本生活成本提升,這還將擠壓實際消費能力,不利于國內(nèi)大循環(huán)的實現(xiàn)。

2020年上半年,由于疫情對經(jīng)濟的重大沖擊,房地產(chǎn)調(diào)控難以有效實施。隨著疫后經(jīng)濟的恢復(fù),有必要有針對性地加大調(diào)控力度,抑制房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性過熱,降低宏觀經(jīng)濟風(fēng)險,促進消費水平提升進而國內(nèi)大循環(huán)的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)調(diào)控重點應(yīng)適時從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)

推動形成新發(fā)展格局,化解宏觀經(jīng)濟風(fēng)險,需要堅持“房住不炒”,抑制房地產(chǎn)泡沫擴張。以往,房地產(chǎn)調(diào)控的側(cè)重點在于需求側(cè),著重于住房投資投機需求的抑制。這取得了一定成效,但并未從根本上解決泡沫發(fā)生的機制問題。受疫情沖擊,宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)都發(fā)生了重大變化,疫后宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場都可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過熱。房地產(chǎn)調(diào)控的重點應(yīng)適時從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè),著重從土地、金融和城市政府角度出發(fā)采取措施,建立抑制泡沫發(fā)生的長效機制。

第一,通過健康度分類評價管理,夯實城市政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任。雖然城市政府負有穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主體責(zé)任已經(jīng)十分明確,但在具體落實時仍較為困難。為進一步夯實城市政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任,可以考慮把房地產(chǎn)市場健康度評價和分類管理,作為主體責(zé)任問責(zé)制的補充。在對各城市房地產(chǎn)市場健康度做出科學(xué)評價的基礎(chǔ)上,對其進行標(biāo)簽分類分級管理。根據(jù)不同的健康度等級,采取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市采取不同的房地產(chǎn)相關(guān)政策,可以促使城市政府前瞻性地采取相關(guān)措施穩(wěn)定住房市場。

第二,結(jié)合集體土地入市改革,促進住房用地制度改革的推進。新修訂的《土地管理法》已經(jīng)為打破土地供應(yīng)壟斷、促進經(jīng)營性集體建設(shè)用地直接入市創(chuàng)造了一定的法律條件。在此基礎(chǔ)上,可進一步促進集體土地建設(shè)租賃性住房等集體土地利用項目的落地,加快探索宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑,促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的形成。

進一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓,簡化報建及辦證手續(xù)。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,支持個人或機構(gòu)購地自建自住性住房,并給予一定的金融稅收政策支持。發(fā)展代建市場。嚴格限定棚改范圍,避免將房地產(chǎn)開發(fā)項目納入棚改范疇。

第三,深化住房金融改革。當(dāng)前住房按揭貸款過度集中于商業(yè)銀行,對居民住房的政策性金融支持度較低。存在風(fēng)險集中、商業(yè)銀行業(yè)績房地產(chǎn)市場依賴度高、平均利率偏高等現(xiàn)象。組建非盈利的政策性住房銀行,支持居民家庭低成本提高住房水平,深化改革住房公積金制度。進一步降低商業(yè)性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎(chǔ)發(fā)行REITs等。

(作者單位:中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院)

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場

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