鄭州樓市現(xiàn)狀調(diào)查：房企打起降價(jià)牌 購房者觀望情緒彌漫市場

“大伙都在扛。”這句話無疑是鄭州樓市當(dāng)下的真實(shí)寫照。

幾組數(shù)據(jù)可以佐證鄭州樓市的現(xiàn)狀：

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月，70大中城市中有45城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，鄭州環(huán)比下降0.5%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月環(huán)鄭州區(qū)域土地平均地價(jià)約為347萬元/畝，樓面價(jià)約1907元/㎡，環(huán)鄭區(qū)域土地成交地價(jià)、樓面價(jià)均有所下降。

“今年的市場的確沒有什么亮點(diǎn)，大伙兒都在扛，全行業(yè)都在堅(jiān)守，期待市場受疫情影響的低迷期能盡快結(jié)束，重新起步。”一位深耕鄭州本土20余年的房企營銷總告訴河南商報(bào)記者。

“往年整個(gè)鄭州市場能給集團(tuán)帶來70億元的銷售額，可是今年能夠完成一半業(yè)績就已經(jīng)不錯(cuò)了。”北龍湖某TOP級房企營銷負(fù)責(zé)人告訴河南商報(bào)記者。

11月初，河南商報(bào)記者實(shí)地調(diào)研了鄭州多個(gè)區(qū)域及多方采訪后發(fā)現(xiàn)，“都在扛”的市場狀態(tài)下，鄭州樓市呈現(xiàn)出多個(gè)特點(diǎn)：一是購房者觀望情緒濃烈;二是房企為了生存以價(jià)換量，價(jià)格戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn);三是分化加劇，主城夯實(shí)，遠(yuǎn)郊下跌;四是庫存大，短期去化承壓。

觀望情緒彌漫市場

陳明是一名在鄭東新區(qū)寫字樓里上班的白領(lǐng)，在鄭州已經(jīng)工作兩三年，買房一直是他的一個(gè)心愿。

由于工作不長，積蓄有限，每次想到東區(qū)均價(jià)2萬元/㎡的房價(jià)，他總是感覺望洋興嘆。今年“雙十一”期間，他把置業(yè)的目光投向港區(qū)，在北港他看遍了所有的樓盤，但仍然沒有下手，他想再等等看。

朱磊本來在二七區(qū)居住，為了能有一個(gè)更加舒適的居住環(huán)境，今年他打算在濱河國際新城置辦一套房產(chǎn)，多處尋覓后他看中了綠城的項(xiàng)目，來了售樓部好幾次，但遲遲沒有決定買入。

從事地產(chǎn)銷售工作6年的小何向河南商報(bào)記者感慨道：“剛需購房者工作不穩(wěn)定，他們之前看首付，現(xiàn)在看月供。當(dāng)下，無論是改善購房者還是剛需購房者，觀望情緒比往年要深。”

她分析認(rèn)為，疫情使得不確定因素增加，手中有資金的改善一族想保持充足的現(xiàn)金流以備不時(shí)之需，剛需購房者工作及收入都不穩(wěn)定，對未來消費(fèi)信心不足。

2016年6月，鄭州的樓市開始上行，之后房價(jià)橫盤多年。今年鄭州遠(yuǎn)郊的房價(jià)每平方米至少回落了1000元~2000元，過去自己的客戶看了一個(gè)片區(qū)的2~3個(gè)樓盤后就能訂房，現(xiàn)在是把片區(qū)的所有樓盤看幾遍，有的甚至把全鄭州各區(qū)域的樓盤都看一遍，還是遲遲下不了決定。

“從業(yè)這么多年來還是第一次遇到這么不景氣的市場，現(xiàn)在我們每個(gè)月都處于保現(xiàn)金流的狀態(tài)。”上述本土房企營銷總向河南商報(bào)記者透露。

他坦言：“目前市場供應(yīng)量大，庫存去化承壓，市場需求明顯不足，即便降價(jià)出售，購房者仍不買賬，可怕的是現(xiàn)在購房者的消費(fèi)意愿及消費(fèi)能力都大不如從前。”

去化庫存仍需時(shí)日

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，鄭州新建商品住宅庫存面積同比增加110%，在100個(gè)城市中位居全國第二。

一組官方數(shù)據(jù)可以佐證，當(dāng)下鄭州樓市庫存積壓的局面。

11月2日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局公布的數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州存量住宅用地總面積為4445.908311公頃(折合約為6.67萬畝)，項(xiàng)目總數(shù)為1104個(gè)，未動(dòng)工土地面積為1393.462064公頃(折合約2.09萬畝)，已動(dòng)工未竣工土地面積為3052.446247公頃(折合約為4.58萬畝)，其中未銷售房屋的土地面積有2295.750052公頃(折合約為3.44萬畝)。

據(jù)易居研究院信息顯示，衡量城市庫存的口徑為新開工后未銷售的商品住宅，相比可售庫存來說，還包含了新開工后未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的庫存，這樣能夠更全面的衡量一個(gè)城市商品住宅的潛在供應(yīng)量，從而可以更好地幫助判斷城市未來的供需關(guān)系。

據(jù)上述官方數(shù)據(jù)，未銷售房屋的土地面積為2295.750052公頃，可折算約為2295.75萬平方米，若按官方規(guī)定容積率2.9測算，未來可轉(zhuǎn)化為房屋面積約為6657.68萬平方米，按照鄭州每年2000多萬平方米的住宅成交面積測算，去化周期需要3年。

未銷售房屋的土地面積減去未動(dòng)工土地面積可得已經(jīng)動(dòng)工但未銷售房屋土地面積，測算可得約4060萬平方米的房屋面積，以每套房子100平方米測算，約為40萬套房屋，這意味著不久將會(huì)有40萬套新房進(jìn)入市場，去化新房周期需要20個(gè)月。

面對庫存高企的壓力，降價(jià)促銷成了房企們求生的不二法門，但降價(jià)實(shí)則是零和博弈。

以價(jià)換量易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

受疫情以及市場下行影響，鄭州房地產(chǎn)市場以價(jià)換量成為常態(tài)。同時(shí)，同質(zhì)化競爭嚴(yán)峻局面未有太大改觀，價(jià)格戰(zhàn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。

11月13日，位于二七新區(qū)的鄭州綠地城項(xiàng)目遭遇前期業(yè)主維權(quán)。

“他們買房時(shí)價(jià)位在12000~13000元/㎡，現(xiàn)在項(xiàng)目樓盤的售價(jià)在9800元/㎡左右，都是業(yè)主，我們也沒有辦法，只能讓他們維權(quán)。”鄭州綠地城的一位置業(yè)顧問向河南商報(bào)記者表示。

同在二七新區(qū)的嘉境上品、亞星星河郡項(xiàng)目也是祭出降價(jià)大招，快速出貨轉(zhuǎn)化回款。同樣的操作，在不同的區(qū)域上演著。

“這樣的開盤價(jià)格真的讓人感到意外，大家都沒有想到，老板會(huì)開出這樣的價(jià)格。”一位興港永威南樾的置業(yè)顧問感慨。

據(jù)河南商報(bào)記者了解，興港永威南樾項(xiàng)目的售價(jià)一直都是北港最高的，但受到市場環(huán)境的影響，為了能夠讓前期一個(gè)月的蓄客轉(zhuǎn)化為更好的業(yè)績，項(xiàng)目四期開盤時(shí)便壓低價(jià)格。

目前，興港永威南樾四期的小三室價(jià)格在9500元/㎡~10400元/㎡，由于前期蓄客充足，再加上低于市場預(yù)期價(jià)格開盤，推出166套房源，去化108套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州市場進(jìn)入四季度以來，受市場下行及年初疫情影響，房企壓力明顯增加，案場優(yōu)惠力度不斷加大并相繼推出營銷三板斧，以價(jià)換量，意在四季度沖刺完成年終銷售業(yè)績。

區(qū)域板塊分化加劇

河南商報(bào)記者實(shí)地調(diào)研鄭州多個(gè)區(qū)域及多方采訪確認(rèn)：鄭州四環(huán)及沿線的環(huán)鄭片區(qū)降價(jià)是不爭的事實(shí)，追漲殺跌的心態(tài)顯現(xiàn)，購房者的觀望情緒愈發(fā)濃烈。另一面不應(yīng)忽視的是鄭州主城區(qū)的房價(jià)對比之下更加夯實(shí)，開盤銷售火爆的場面依舊。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，11月14日，位于中原區(qū)的恒大云璽項(xiàng)目火爆開盤，高層均價(jià)21000元/㎡，推出390套，去化338套，攬金13.8億元。

反觀航空港區(qū)北港，在片區(qū)價(jià)格下跌的環(huán)境下，今年10月中旬開盤的國園柒號院，小高層產(chǎn)品，定位改善的項(xiàng)目，相比同樣洋房產(chǎn)品系此前大約11000元的價(jià)格，目前1萬元左右的價(jià)格已是很優(yōu)惠。

北港的正弘中央公園、豫發(fā)白鷺源春曉、興港永威南樾、興港和昌·云著、融創(chuàng)空港宸院項(xiàng)目的價(jià)格比往年都有不同程度的下調(diào)，整個(gè)片區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域競爭加劇。

其中，融創(chuàng)空港宸院是北港為數(shù)不多的低密純洋房項(xiàng)目，8000元/㎡左右的售價(jià)，在北港眾多房企在售的項(xiàng)目中，有著明顯的競爭優(yōu)勢。

河南商報(bào)記者走訪位于鄭州西北部的高新區(qū)雙湖科技城板塊發(fā)現(xiàn)，去年八九月份開盤的正商·湖西學(xué)府、金輝·優(yōu)步花園、美的·翰悅府項(xiàng)目，在該片區(qū)鏖戰(zhàn)一年多，已經(jīng)進(jìn)入平銷狀態(tài)。

目前，正商和美的在售的房源已經(jīng)不多。其中，金輝·優(yōu)步花園項(xiàng)目去化相對緩慢，為了吸引客流，特價(jià)促銷頻繁。

而眼下，曾經(jīng)火爆的濱河國際新城板塊進(jìn)入平淡期。11月15日，珠海國企華發(fā)首進(jìn)鄭州打造的華發(fā)·峰景灣開盤，均價(jià)在15500~16500元/㎡(帶裝修)。早在今年9月該項(xiàng)目就開始蓄客，這次開盤推出房源約108套，去化僅60套，雖開盤價(jià)格有誠意，但戰(zhàn)績卻差強(qiáng)人意。河南商報(bào)見習(xí)記者 張超凡/文 圖