多地施策倒逼二手房報價回歸理性 為二手房設價格上限

深圳、成都、上海、西安……越來越多城市著手調控二手房價格——或設置二手房參考價，或對掛牌價進行核驗，讓價格過高的房源無法對外展示，倒逼報價回歸理性。

多地為二手房設價格上限

“如果你的掛牌價超過了這個價格，那你的房子就不能掛在外網上，買房人看不到。”上海鏈家的一位經紀人向記者介紹。

幾天前，上海對外宣布將對二手房掛牌價核驗。多位中介經紀人均表示，目前政府部門還在擬定每個小區的價格，據傳近期就將正式實施，中介一方對于限定價格也都在猜測中。

這不是地方政府首次對二手房掛牌價出手。近一段時間以來，上海、西安、成都、深圳等多地都開始對二手房價格進行更為明確的管控。過去，政府部門對住宅價格的限定更多集中于新房。

“近期我市部分區域二手住房市場出現掛牌價格混亂、哄抬房價、部分業主‘抱團漲價’等擾亂市場秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進理性交易，借鑒深圳等城市的做法，我市擬建立二手住房成交參考價格發布機制。”成都市此前對外道出了建立二手房參考價機制的原因。

不能回避的是，二手房交易占比在越來越多的城市明顯攀升，尤其北京等一線城市已經正式進入了存量房時代。從近幾年的數據來看，北京二手房交易已經占到全年住宅交易的70%以上。這些城市的二手房價格倘若不理性地增長，必然會攪動整個住宅市場。中原地產首席分析師張大偉說，最近幾個月，全國超過20座城市發布了針對二手房中介行為規范、二手房業主限價措施。

管控有利于改變市場預期

幾天前，成都發布了新一批二手房成交參考價格表，這是成都兩個月以來發布的第二批小區。兩份名單中，每個小區都會有一個均價限定，最高的中大文儒德小區參考價為3.93萬元。

但記者在多個房產信息平臺上查詢發現，被列入這份名單的諸多小區所展示的房源都不多，甚至有的小區“在售房源”中只有地下車位。在某平臺上，錦江區天地云庭的房源只有兩套，掛牌均價都在2.061萬元參考線下。“這個小區的在售房源，我手上有七八套，但大部分均價高于參考線，不能對外展示。如果有客戶來咨詢，我們也會介紹。”成都一家房產中介的經紀人向記者介紹，不能對外展示，成交的機會自然就會減少。

以該小區一套81.78平方米的兩居室為例，目前掛牌價為168萬元。但該經紀人介紹，未對外展示的房源價格大多在180萬元以上，業主定價主要依據三個月前出售的一套同戶型房源，“年初以來價格不斷上漲，到4月份達到頂點，均價2.2萬元。”他說，價格上漲招致了政府更嚴格的調控，目前來看價格已經基本穩定了下來，成交量也有所下降。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，二手房的交易價格對于樓市走勢與市場預期的影響不言而喻，因此將二手房加入管控內容是房地產行業調控的必要之舉。

熱點城市見效 價格有望平穩

縱觀過去幾輪樓市調控，地方政府對于二手房的管控，更多是采取信貸手段，抬升首付比或者貸款利率，短期內產生量減價跌的效果。

“但直接對二手房價格的管控過去是空白地帶，不能忽略的是，二手房炒作套利影響樓市穩定。”易居研究院研究總監嚴躍進說，越來越多城市出手管控傳遞了一個信號——二手房市場里盲目定價也是要被管控的。

近來多地對二手房的調控已經見效。張大偉分析，從國家統計局昨天公布的數據來看，深圳連續2個月下調。上海也出現了明顯的漲幅放緩，二手房價格6月份環比上漲城市數量為48個，是年內最低。“出現這一現象的原因主要是各地密集二手房價格管控出現了效果，一二線熱點城市二手房價格有望平穩。”他說。

不過，一些出現在新房價格管控中的鉆漏洞行為需要被注意。柏文喜說，新房市場曾出現部分開發商紛紛將新房實際成交價分為房價、裝修費、代理傭金等多個部分進行交易。“未來要真正做好二手房市場調控，還要在市場供求、土地政策、建設規劃、貨幣與信貸政策等方面著手來綜合發力。”(本報記者 曹政)