《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》深度解讀

近日，《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》正式印發(fā)(以下簡稱《規(guī)劃》)。按照《規(guī)劃》，廣州正以珠江為脈絡(luò)，立足北部山林、中部都會、南部濱海自然地理稟賦，推進(jìn)“一區(qū)三城”建設(shè)，推進(jìn)中心城區(qū)與外圍城區(qū)建立更加便捷的基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)通，優(yōu)化樞紐型網(wǎng)絡(luò)城市格局。《規(guī)劃》提出，廣州市住房空間布局要緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)、交通等要素發(fā)展，聚焦產(chǎn)城融合、職住平衡。《規(guī)劃》中還提出了“穩(wěn)市場、優(yōu)租賃、重保障、提品質(zhì)”。

在對市場的未來有較穩(wěn)定預(yù)期的前提下，我們將連續(xù)推出相關(guān)報道，幫助置業(yè)者更細(xì)致地根據(jù)各區(qū)不同定位和布局來選擇合適居所。

廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃

“一區(qū)一策”

從化區(qū)

原則：合理控制開發(fā)時序，完善公共服務(wù)配套

發(fā)展布局：新增住房主要布局在街口街、城郊街、 江埔街等從化區(qū)中心區(qū)域及軌道交通站點周邊地區(qū)

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：3萬套

花都區(qū)

原則：穩(wěn)定商品住房供需，完善產(chǎn)業(yè)平臺住房配套

發(fā)展布局：新增住房主要布局在融創(chuàng)文旅城板塊、花都湖生態(tài)圈板塊，以及橫潭村、三東村、田美村、楊一村等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：8萬套

增城區(qū)

原則：穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施配套

發(fā)展布局：新增住房主要布局在荔城和新塘區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：16萬套

白云區(qū)

原則：加大商品住房供應(yīng)，規(guī)范住房租賃發(fā)展

發(fā)展布局：新增住房主要布局在白云湖數(shù)字科技城、廣州設(shè)計之都、白云新城、民科園等重點平臺及軌道交通站點周邊地區(qū)，以及陳田村、田心村、小坪村和江夏村等 城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：3萬套

黃埔區(qū)

原則：增加租賃住房供應(yīng)，加強(qiáng)人才安居保障

發(fā)展布局：新增住房主要布局在廣州科學(xué)城和中新廣州知識城，以及橫沙村、文沖村、沙步村、茅崗村、筆崗村、火村村和劉村村等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：9萬套

越秀區(qū)

原則：統(tǒng)籌盤活存量資源，提高住房供給能力

發(fā)展布局：新增住房主要布局在登峰村、西坑村和瑤臺村等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：0.5萬套

天河區(qū)

原則：多渠道增加住房供應(yīng)，大力籌建政策性住房

發(fā)展布局：新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片區(qū)，以及冼村、新塘、新合、員村、吉山、棠下和車陂等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：3.5萬套

荔灣區(qū)

原則：穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)人才公寓籌建

發(fā)展布局：新增住房主要布局在白鵝潭地區(qū)，重點集中在茶滘、東漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：3.5萬套

海珠區(qū)

原則：加快推動城市更新，打造產(chǎn)城融合引領(lǐng)區(qū)

發(fā)展布局：新增住房主要布局在赤沙村、瀝滘村、石溪村和鳳和村等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：2.5萬套

番禺區(qū)

原則：穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，規(guī)范住房租賃發(fā)展

發(fā)展布局：新增住房主要布局在廣州國際創(chuàng)新城、 廣州南站商務(wù)區(qū)、萬博商務(wù)區(qū)，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：7萬套

南沙區(qū)

原則：優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房市場穩(wěn)定，強(qiáng)化住房對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)建國際化人才特區(qū)的支撐作用

發(fā)展布局：新增住房主要布局在橫瀝島尖明珠灣片區(qū)、珠江街粵港深度合作園和南沙街南沙灣片區(qū)，以及金洲村等城中村改造區(qū)域

規(guī)劃新建商品住房數(shù)量：9萬套

多渠道保障住房供應(yīng)

中心城區(qū)舊改項目多建中小戶型

從《規(guī)劃》中可以看出，未來中心城區(qū)住房需求向外圍城區(qū)疏解，提升中心城區(qū)周邊區(qū)域的住房供應(yīng)能力，鼓勵中心城區(qū)城市更新項目建設(shè)中小戶型住房是大勢所趨。而從供應(yīng)量看，除了將合理釋放新建商品住房，還要大力發(fā)展公共租賃住房、保障性租賃住房(含人才公寓)以及少量共有產(chǎn)權(quán)房，從多渠道保障未來幾年的住房供應(yīng)。而在此次《規(guī)劃》中提及的“穩(wěn)市場、優(yōu)租賃、重保障、提品質(zhì)”四大主要任務(wù)的具體實施細(xì)則，則可以讓置業(yè)者對未來的市場有較穩(wěn)定的預(yù)期。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，廣州單獨就住房發(fā)展發(fā)布如此系統(tǒng)的五年規(guī)劃，印象中還是第一次。提前發(fā)布11區(qū)的住房發(fā)展規(guī)劃布局，其主旨還是引導(dǎo)住房與產(chǎn)業(yè)、人口的協(xié)同發(fā)展，考慮到目前全市各區(qū)發(fā)展重點有所不同，“一區(qū)一策”的提法使整個《規(guī)劃》更具針對性和適用性。

未來五年

置業(yè)“三看而后行”

1、看產(chǎn)業(yè)集聚和軌交沿線

此次《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》突破性地為每個區(qū)未來住房發(fā)展作出了“一區(qū)一策”的指引，因地制宜推進(jìn)住房市場體系和住房保障體系建設(shè)。適應(yīng)人口流向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)化住房空間布局，加大產(chǎn)業(yè)用地集中區(qū)域以及軌道交通沿線的住宅用地供應(yīng)，推進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合，充分發(fā)揮住房發(fā)展對于實體經(jīng)濟(jì)的支撐和促進(jìn)作用。

記者深讀：

產(chǎn)業(yè)用地集中區(qū)和軌道交通沿線的住房供應(yīng)被提到重要位置，值得特別注意的片區(qū)包括：海珠區(qū)的廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)及軌道交通站點;天河區(qū)的天河智慧城、天河智谷片區(qū)、廣州國際金融城和天河軟件價值創(chuàng)新園以及軌道交通站點周邊地區(qū);南沙區(qū)的科學(xué)城、明珠灣、國際金融島、粵港深度合作園和南沙慶盛科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地等重點平臺及軌道交通站點周邊地區(qū);白云區(qū)的白云湖數(shù)字科技城、廣州設(shè)計之都、民科園等重點平臺及軌道交通站點周邊地區(qū);以及黃埔區(qū)的廣州科學(xué)城和中新廣州知識城等重點平臺及軌道交通站點周邊地區(qū)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些由于產(chǎn)業(yè)聚集而逐漸出現(xiàn)的居住需求，將很可能成為居住用地供應(yīng)計劃中主要考慮的因素。

2、看新增住房量和各區(qū)定位

從分區(qū)指引來看，《規(guī)劃》對中心城區(qū)、副中心以及外圍城區(qū)的住房供應(yīng)要求在深度上有明顯差別。這也為置業(yè)者對區(qū)域未來價值判斷提供了指引。

記者深讀：

越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)以及天河區(qū)四個中心城區(qū)，強(qiáng)調(diào)的是推進(jìn)城市更新，提高中小套型商品住房、政策性住房的供應(yīng)占比，提高居住環(huán)境品質(zhì)。數(shù)據(jù)上看，這四個區(qū)“十四五”期間新建商品住房量目標(biāo)總共只有10萬套，在全市“十四五”期間新建商品住房目標(biāo)的65萬套中僅占15%左右。換句話說，這幾個區(qū)的新增住房將主要依靠城中村改造釋放，而且更強(qiáng)調(diào)整體居住品質(zhì)的改善。在記者看來，這幾個中心城區(qū)未來幾年新增供應(yīng)量有限，較適合本來就在市中心工作，且有換房需求的置業(yè)者留意。

相比之下，南沙的指引則要求維持住房市場穩(wěn)定，強(qiáng)化住房對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)建國際化人才特區(qū)的支撐作用。因此，南沙未來的新建商品住房，更適合已經(jīng)或有意在廣州南部片區(qū)工作的市民選擇。而且，未來5年內(nèi)9萬套的新建商品住房，3.2萬套的保障性租賃住房(含人才公寓)的規(guī)劃，也讓對該片區(qū)有置業(yè)需求的市民放寬心。

而其余外圍城區(qū)的住房發(fā)展，則被定位為中心城區(qū)人口與功能疏解的主要區(qū)域。除了白云區(qū)、從化區(qū)的新建商品住房未來5年預(yù)計為3萬套外，其余多個大區(qū)的目標(biāo)都在7萬套以上，近年熱度頗高的黃埔區(qū)更有9萬套的規(guī)劃。眾多在廣州東部工作的年輕人，完全可以根據(jù)自己的工作節(jié)奏有條不紊地選擇。

3、看所在區(qū)域重點片區(qū)的動向

記者發(fā)現(xiàn)，《規(guī)劃》中多次強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)城融合、職住平衡”的重要性，對于有計劃在未來幾年內(nèi)置業(yè)的廣州人來說，需要更充分結(jié)合自己的工作性質(zhì)和工作地點，對產(chǎn)業(yè)集中的片區(qū)和軌道交通沿線的發(fā)展更有信心。通過各區(qū)指引，我們也可以很清晰地看到每個區(qū)域的住房發(fā)展方向，把握好自己的置業(yè)節(jié)奏。

記者深讀：

廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)、中新廣州知識城、廣州科學(xué)城、南沙科學(xué)城“一區(qū)三城”被專門挑出來做了一個“住房發(fā)展指引”，強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高政策性住房占比，擴(kuò)大保障性租賃住房供給;加大人才公寓籌建力度，創(chuàng)新人才安居機(jī)制，完善人才安居體系;全力做好房地產(chǎn)調(diào)控工作。

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，這幾個重點片區(qū)內(nèi)的一手住宅產(chǎn)品因為相關(guān)概念和發(fā)展?jié)摿Φ拇蛟欤貏e受到置業(yè)者的關(guān)注。此次《規(guī)劃》專門提及“一區(qū)三城”，正是希望通過布局更多政策性住房，讓相關(guān)產(chǎn)業(yè)人才有較為充裕的各類住房可選。同時，也可以看出，這幾個片區(qū)在未來幾年仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ谠搮^(qū)域周邊工作的置業(yè)者可以持續(xù)關(guān)注新推產(chǎn)品。

肖文曉認(rèn)為，本次《規(guī)劃》提出，未來5年廣州力爭供應(yīng)新建商品住房65萬套，籌建政策性住房66萬套，預(yù)計可以解決300萬人的住房問題。可謂“手里有糧，心中不慌”，上述規(guī)劃充分考慮了廣州人口流入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，體現(xiàn)廣州“多渠道供給，多渠道保障”解決住房問題的底氣，也為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控“穩(wěn)預(yù)期”提供了重要保障。

隨著廣州各大片區(qū)有了屬于自己的商業(yè)及樞紐地帶，各種相關(guān)配套和保障也將逐漸成熟，人們不一定非要往中心區(qū)靠攏，在工作區(qū)域附近就近置業(yè)，以較合適的價格，從一手和二手市場中，選擇舒適且可負(fù)擔(dān)的產(chǎn)品會更符合每個家庭的規(guī)劃，同時也加大整個城市格局的舒展和延伸廣度。

記者剖析海珠商品房規(guī)劃——城市更新打開想象空間

“因為長期在海珠區(qū)工作，我想在海珠區(qū)買一套一手房，但當(dāng)時除了大干圍一帶，也沒什么特別好的選擇，赤沙一帶的新房源聽說要年底才能出，我等不起了。”在海珠區(qū)客村某互聯(lián)網(wǎng)公司工作的蔡小姐，今年4月份在海珠區(qū)大干圍某住宅項目購買了一套三房——這也是不少在海珠區(qū)工作的互聯(lián)網(wǎng)公司職員的選擇。

一手樓短期內(nèi)持續(xù)缺貨

目前海珠區(qū)一手住宅供應(yīng)還比較集中在少數(shù)幾個項目中，選擇余地較少。不過，根據(jù)《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，海珠區(qū)將加快推動城市更新，打造產(chǎn)城融合引領(lǐng)區(qū)。未來新增住房將主要集中在赤沙村、瀝滘村、石溪村和鳳和村等城中村改造區(qū)域，未來幾年內(nèi)有望在珠江后航道一段集中釋放出更多的新建商品住宅。然而，在短期內(nèi)，海珠區(qū)一手住宅缺貨的現(xiàn)狀還將持續(xù)。而政策性住房，則將重點布局在廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)及軌道交通站點周邊地區(qū)。

根據(jù)廣州樂居的數(shù)據(jù)，海珠區(qū)可售的一手住宅產(chǎn)品主要包括南洲路地鐵站附近的中海觀云府(暫定)，江泰路地鐵站附近的時代潤南等項目。這兩個項目雖然景觀資源一般，周圍二手居住社區(qū)較多，但勝在地理位置夠核心，周圍配套較齊全。

近年來，海珠區(qū)通過招拍掛出讓的居住用地不多，今年出讓的主要包括石崗路地塊和赤沙車輛段地塊，這兩個地塊上的住宅項目，也有望在今年四季度或者明年年初推出市場。

多條舊村所在片區(qū)有潛力

這幾年，海珠區(qū)加快了城市更新速度，多條城中村陸續(xù)確定了合作改造企業(yè)。今年年初，康樂村、鷺江村確定牽手合生創(chuàng)展集團(tuán);五鳳沙溪村、五村、泰寧村等村則和廣東珠江投資股份有限公司簽訂舊村改造項目合作協(xié)議。5月，赤沙村確定富力為舊改合作企業(yè)等。最近，擁有珠江后航道江景資源的南箕村舊改項目，也確定與新世界中國合作。不過，這些舊村改造都要求首先進(jìn)行安置房的開工建設(shè)，城中村改造所釋放的新建商品住房還遠(yuǎn)未有正式推出時間表，但可以預(yù)測的是，舊村所在的片區(qū)未來幾年內(nèi)將陸續(xù)改頭換面，也預(yù)示著海珠區(qū)的潛力片區(qū)所在。

年輕高端人才有所居

對于海珠區(qū)來說，廣州塔、海心橋的存在為市民提供了越來越美的城市客廳。8月16日，《海珠區(qū)珠江沿岸地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》獲審議通過。結(jié)合廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)的發(fā)展，廣州塔到琶洲一帶，已成為廣州年輕高素質(zhì)人才的主要聚集地之一。這些人才的置業(yè)安家需要，也將通過多渠道供給實現(xiàn)。因此，《廣州住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，也特別提出海珠區(qū)的政策性住房重點布局在廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)琶洲核心片區(qū)及軌道交通站點周邊地區(qū)。有能力購買一手房的群體，除了留意珠江后航道以及幾個地鐵站點附近的新產(chǎn)品外，也可以期待赤沙車輛段大型綜合體項目的動向。

重點區(qū)域

拆解剖析

在四個中心城區(qū)中，能稱得上“后起之秀”的，當(dāng)數(shù)海珠區(qū)，其既有開闊天然的珠江后航道、又有廣州“南肺”海珠濕地公園，還有大批可供土地釋放的待舊改城中村。在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，由于臨近珠江新城，通過3號線連接非常便利，客村更成為廣大白領(lǐng)租房的首選。而廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)近幾年的崛起，更是被寄予厚望，也為海珠區(qū)帶來了有多元居住需求的龐大群體。

因此，我們本周將首先對海珠區(qū)在《規(guī)劃》分區(qū)指引中的定位和布局進(jìn)行剖析。下期，我們還將對南沙副中心區(qū)，以及增城、白云等能級正在釋放的大區(qū)進(jìn)行詳細(xì)解讀，敬請廣大讀者持續(xù)關(guān)注。