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“6·18”電商大促正在如火如荼地進(jìn)行著，您在直播間“剁手”了什么？“6·18”首輪大促期間，知名主播羅永浩在“交個朋友”直播間以6.18折的優(yōu)惠價賣出一套房子，折后總價205.23萬元，引起了網(wǎng)友們的熱議。是開發(fā)商真的讓利了，還是一個噱頭、一場作秀？直播間購房如何避免“買房一時爽，收房兩行淚”？記者對此進(jìn)行了深入采訪。

直播間價格的確有優(yōu)惠

據(jù)記者了解，此次上架的房源只有1套，位于杭州市濱江區(qū)的綠城卓越·傲旋城，房源建筑面積159.8平方米。

(資料圖)

記者在當(dāng)天的直播間看到，羅永浩把原來標(biāo)的總價332.1萬元“砍”到了6.18折，房子以205.23萬元上架，單價不到1.3萬元/平方米。根據(jù)規(guī)則，有興趣的買家只要在直播間支付2萬元定金，即可拍下，要求于7天內(nèi)去售樓處支付剩余房款。

跟以往有的主播講解時過于簡略“直接上鏈接”的情況不同，這次羅永浩對房子的介紹還是比較細(xì)致，大約花了七八分鐘對房源的區(qū)位、開發(fā)商背景、戶型面積等進(jìn)行了講解。講完之后“上鏈接”不到5分鐘，該鏈接就已顯示“無貨”，開發(fā)商確認(rèn)定金已支付。

那么位于杭州的綠城卓越·傲旋城市場價到底如何？直播間以6.18折價格入手的買家占到便宜了嗎？記者聯(lián)系該項(xiàng)目附近的中介公司等相關(guān)人士進(jìn)行了詢問。據(jù)了解，該項(xiàng)目目前是卓越地產(chǎn)在主導(dǎo)銷售，綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)代建。自2019年開盤以來，該項(xiàng)目一直話題不斷，采用各種方式在促銷。其主要由2幢240米高的AB雙子塔以及1幢100米高的C塔組成，分布著酒店、商業(yè)、住宅、公寓等多種產(chǎn)品，AB兩座摩天高樓30層及以下為公寓，31層及以上為住宅。

“這幾天老有人來問直播間打折賣房的事。”綠城卓越·傲旋城附近一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人小馮對記者坦言，“我覺得這個價格就是為了直播效果，再加上樓盤本身有特殊性，賣得不太好，一直在打折。”他表示，直播間賣出的這套房源位于B幢12層，折后價為205.23萬元，單價約1.3萬元/平方米。而17層的同款房源現(xiàn)在打折后總價252萬元，均價約1.58萬元/平方米。“該幢樓的13層是避難層，受其影響，12層的這套房源本身定價也會偏低一點(diǎn)。”

綠城卓越·傲旋城的銷售人員則告訴記者：“直播間的成交是真的，雖然來售樓處買房一次性付款也能拿到一定折扣，但羅永浩直播間的價格是領(lǐng)導(dǎo)特批的，在目前銷售折扣的基礎(chǔ)上又便宜了二三十萬元，還是很合適的。”

該房源產(chǎn)權(quán)年限僅余23年

北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成接受記者采訪時表示，直播間買房跟買其他東西有很大區(qū)別。

一是成交價格高，交易風(fēng)險高。相比普通的零售商品，房屋交易動輒幾百萬上千萬元的高昂成交額，對于普通人來說，僅通過直播就決定買房風(fēng)險較高。

二是交易流程繁雜。直播交易普通商品時，商家將商品交付消費(fèi)者后，消費(fèi)者即獲得該商品的所有權(quán)。但房屋屬于不動產(chǎn)，除了簽訂購房合同、交付房產(chǎn)等程序，最終要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記，消費(fèi)者才能取得房屋所有權(quán)。因此相較于購買其他商品，購買房屋的交易流程更加煩瑣復(fù)雜且專業(yè)。

三是信息不對稱。房屋不是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，每一套房的樓層、朝向都不同，如果消費(fèi)者不通過親自看房，了解、體驗(yàn)和驗(yàn)收，完全依靠主播的講解與宣傳，很難獲得對稱的信息。

記者了解到，此次直播間賣出的這套房子最大的問題是產(chǎn)權(quán)年限，這套房子是商業(yè)公寓，不是住宅，產(chǎn)權(quán)年限只有40年。而項(xiàng)目所在的地塊由杭州恒興置業(yè)在2006年拍得，2016年卓越地產(chǎn)拿到該項(xiàng)目，時至今日，這套公寓的產(chǎn)權(quán)只剩下23年。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對記者表示，直播間購房潛在的風(fēng)險點(diǎn)主要有3個方面：第一是開發(fā)商的情況，開發(fā)商的資質(zhì)、資產(chǎn)、訴訟情況等都可能直接影響到所購房屋后續(xù)的建設(shè)、交付，甚至是房屋質(zhì)量等；第二是購房人是否符合相應(yīng)的購房要求，直播間購物的特點(diǎn)往往是節(jié)奏快、煽動性強(qiáng)，消費(fèi)者容易沖動購物，很可能出現(xiàn)交了定金后續(xù)發(fā)現(xiàn)自己不符合購房政策；第三是購房款問題，直播間購房需要交付定金，并要在一定期限內(nèi)交尾款，但是往往隨著主播的一聲“上鏈接”買房人就迅速支付了款項(xiàng)，款項(xiàng)的性質(zhì)、條款等可能存在不利于購房人的風(fēng)險，另外，在實(shí)際購買時是否還有其他管理費(fèi)、加價等隱性費(fèi)用也并不明確。

厘清各方責(zé)任提高證據(jù)意識

消費(fèi)者通過直播間主播推薦買了房，但如果項(xiàng)目出現(xiàn)爆雷、質(zhì)量問題等，主播和平臺是否負(fù)有責(zé)任？主播、平臺、開發(fā)商之間的責(zé)任如何厘清？

針對備受消費(fèi)者關(guān)注的這一問題，王玉臣表示，在以平臺作為獨(dú)立第三方、主播是獨(dú)立自然人的前提下，需要先厘清主播和開發(fā)商的關(guān)系，主要包括兩類：第一類是主播與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，由主播代理開發(fā)商在平臺進(jìn)行銷售活動；第二類是主播是開發(fā)商的工作人員，也就是說，開發(fā)商僅是借助平臺，由其工作人員以主播的身份進(jìn)行銷售。

主播與開發(fā)商如果是代理關(guān)系，主播在其中可能是廣告發(fā)布者，也可能是廣告代言人。作為廣告發(fā)布者而言，根據(jù)《廣告法》第五十五條等相關(guān)規(guī)定，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問題的原因是開發(fā)商在利用平臺銷售時涉及虛假宣傳，如隱瞞項(xiàng)目真實(shí)情況，提供虛假材料等，而主播在對此知情或者應(yīng)知情的情況下仍接受委托代為銷售，其依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；作為廣告代言人而言，根據(jù)《廣告法》第六十條等規(guī)定，則需與開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。如果雙方是勞動關(guān)系，則主播的銷售行為實(shí)際是代表公司的職務(wù)行為，一般在這種情況下，消費(fèi)者不能主張由主播承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

在平臺的責(zé)任方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定（一）》第十六條的規(guī)定，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問題的原因是開發(fā)商資質(zhì)存在問題、樓房在項(xiàng)目初始銷售階段即存在明顯的手續(xù)不齊全等情形，且平臺方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該問題，消費(fèi)者則可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定主張平臺承擔(dān)責(zé)任。

在開發(fā)商的責(zé)任方面，如果項(xiàng)目后續(xù)出現(xiàn)爆雷、質(zhì)量問題等，一般都與開發(fā)商有直接關(guān)系，如資金鏈斷裂、逃避資金監(jiān)管等。如果項(xiàng)目出現(xiàn)問題的原因是開發(fā)商的行為導(dǎo)致，消費(fèi)者可以依據(jù)簽訂的商品房買賣合同向開發(fā)商主張相應(yīng)責(zé)任。

王久成對記者表示，像房子這樣的大額資產(chǎn)并不適合在直播間沖動消費(fèi)。“目前，市場上銷售的房產(chǎn)有的是現(xiàn)房，有的是期房，有的房屋本身就可能存在虛假宣傳、貨不對板等問題，線上直播買房更是使得房屋交易面臨很多不確定性。因此，消費(fèi)者一定要理性對待主播承諾和宣傳的內(nèi)容，三思而后行。”那么直播間購房如何避免“買房一時爽，收房兩行淚”？

王久成建議，消費(fèi)者要提高證據(jù)意識。由于直播帶貨有即時交易的特征，消費(fèi)者如果沒有留存證據(jù)，將難以維護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，有意在直播間購買房屋的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)將主播介紹房屋的全過程進(jìn)行錄制并留存，在認(rèn)購簽約階段，與房屋有關(guān)的一切溝通及記錄也要保存。

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