5年期LPR維持不變，專家：更多城市或下調加點數來降低房貸利率

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8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR下調10個基點、5年期以上LPR不變。

貝殼研究院指出，8月LPR呈現非對稱性下降，1年期LPR的下降有助于降低企業綜合融資成本，促進實體經濟修復。對于房企而言，融資成本降低有助于緩解部分房企經營困難的局面。五年期以上LPR未變，即首二套房貸利率基準下限維持4.00%、4.80%。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，本次1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR保持不變。當前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，央行在二季度貨幣執行報告中提到“截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。”根據中指監測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平。

貝殼研究院監測顯示，2023年8月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均與上月基本持平。8月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落42和25個基點。分能級統計，8月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均與上月持平；三四線城市首套房貸利率分別為3.87%，較上月下降1個基點，二套維持在4.80%。

今年6月，5年期以上LPR下調10個基點后，短期市場預期出現一定修復，但并未徹底改變房地產市場低迷態勢。根據中指數據，7月，重點100城新房成交面積環比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來重點城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規模較7月周均及上年同期進一步下降，購房者觀望情緒重。綜合來看，降息有利于降低購房者置業成本，一定程度上修復市場預期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協同優化，或許才能促進樓市預期實質修復。

“LPR下調空間或已不大，未來或許更多房價調整壓力大的城市通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。”陳文靜提到。

事實上，已有部分樓市熱點城市在調整房貸利率。近期，廈門出臺住房優化政策，8月17日起二套房貸利率下限從LPR+80個基點調整為LPR+60個基點，其他房貸利率超過下限的城市實際房貸利率有下降空間。貝殼研究院指出，房貸利率下降結合新一輪的降首付、認房不認貸、減稅、補貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預期，促進住房需求釋放，為市場修復注入動力。

短期來看，陳文靜表示，一線城市政策優化方向或包括優化“認房又認貸”、降低二套首付比例、優化部分區域限購、降低交易稅費、調整普宅認定標準等，若實質性政策盡快落地執行，一線城市房地產市場活躍度有望提升，從而對整體市場情緒產生積極帶動，穩定市場預期。若一線城市政策出臺節奏較慢或力度較小，預計市場預期將進一步走弱，短期房地產市場調整態勢或延續。