為什么有人說深圳50年不建寫字樓也賣不完?

深圳10年不建商品房，50年不建寫字樓也賣不完?持有這種觀點的人基本上帶有很強烈的個人感情去看待深圳的房價，而不是站在客觀實際的角度去分析。

我們來看一下深圳的商品房。

深圳的商品房價格是全國最高的城市，目前均價已經達到6萬以上，因此很多人都說深圳房價存在泡沫，甚至有些經濟學家認為深圳的房子空置率很高。

但是當大家深入去調查深圳的商品房之后，大家就知道深圳的商品房入住率是全國最高的城市之一，所以不要說深圳10年不建商品房都賣不完，就算未來10年建大量的商品房，都可以賣出去。

要知道目前深圳的實際管理人口大概是2000萬左右，雖然最近幾年有很多普通工薪族離開深圳了，但深圳每年仍然有四五十萬的新增人口，所以保守估計深圳的實際人口仍然會維持在1500萬以上。

但深圳目前有多少套商品房呢?之前深圳相關部門曾經統計過，截止2018年底深圳擁有的商品房套數大概是180萬套左右，這180萬套里面有部分是企業持有的，還有部分是個人擁有多套房的，保守估計，目前名下真正有商品房的深圳人不會超過500萬人，相當于深圳有超過1000萬人以上沒有商品房。

那對于這些在深圳工作生活，但名下沒有商品房的人來說，他們有沒有購房需求呢，我認為絕大多數人肯定想在深圳買房，只是他們目前暫時買不起而已。

但大家不要用自己的收入去衡量別人的收入，自己買不起，并不代表別人買不起，深圳高收入人群很多，而且經過多年的積累之后，仍然有很多人有實力在深圳買房。

但是對于深圳來說，它的面積非常小，全市的管轄面積只有2000平方公里左右，這個面積甚至連一個小縣的面積都不如，而在這2000平方公里的土地上還有差不多一半的土地是綠地不能開發，可利用的面積還要兼顧土地用地和商業用地，目前深圳可開發的土地已經不多了，所以目前深圳非常缺地。

這也是為什么最近幾年深圳主動淘汰一些落后產業，將產業外溢的重要原因，因為深圳沒有那么土地，所以只能在有限的土地當中優先發展一些高附加值的產業。

由此可見，深圳房價高是有他高的理由的，不要以為自己買不起了，就覺得深圳房子賣不動，大家所處的圈子不同決定了大家所認識的人不同，大家的視野也不同，所以不要用自己的眼光去衡量所有人的需求。

我們再來看一下深圳的寫字樓

深圳的寫字樓空置率確實比較高，特別是最近幾年深圳有大量的寫字樓入市之后，深圳的寫字樓供大于求，結果導致很多寫字樓都處于空置的狀態，目前整個深圳寫字樓的空置率已經達到20%以上，有部分地區，比如前海的空置率甚至達到30%以上。

隨著寫字樓空置率的不斷攀升，深圳寫字樓的租金也開始逐漸下降，比如以前福田CBD每平米可以租個三百多塊錢，但是目前有些樓宇只需要200塊錢左右就可以租到。

那是不是意味著深圳寫字樓的空置率比較高，就賣不出去了呢?是不是意味著未來50年即便不建寫字樓，深圳寫字樓也賣不完?我認為不會。

一方面深圳對寫字樓的需求仍然是比較多的，而最近幾年深圳寫字樓空置率之所以不斷上升，最主要的原因是寫字樓的供應大幅增加。

比如單單是2019年，深圳甲級寫字樓就新增了130萬平米，一年新增的寫字樓面積就超過很多省會城市甲級寫字樓的存量面積，而且未來深圳還有大量的寫字樓將投入市場，所以未來一段時間深圳的寫字樓空置率仍然會維持在一個較高的水平，需要較長時間去消化。

但深圳總體寫字樓空置率偏高并不意味著他沒有市場需求，至少目前深圳對寫字樓的需求仍然是比較多的，比如2019年第四季度，深圳甲級寫字樓新增辦公面積109687平方米，同期市場凈吸納量為160000平方米，這說明深圳對寫字樓的需求仍然在增長。

所以未來一段時間深圳的寫字樓空置率有可能會比較高，但是隨著深圳一些寫字樓的建成投入，新增面積逐漸減少，那么深圳的存量寫字樓就會慢慢消化，所以不要說50年，預計未來5~10年之內，深圳的寫字樓都有可能被消化完。