托管跑路面對這種情況 房東和租客應(yīng)該怎么辦?

簽了一年的房屋托管合同，本以為不用再為找租客而浪費(fèi)時間和精力，可是連第一個月的房租都沒有拿到，反而面臨更大的麻煩。近日，鄭州的楊女士向記者說起了她的遭遇。

“這套公寓離我家遠(yuǎn)，我和愛人工作都很忙，不想為了出租房子跑來跑去，所以當(dāng)托管公司打電話說可以把房子委托給他們代管，每個月付給我們租金1450元，我們就簽了一年的合同。”然而讓楊女士想不到的是，到了合同約定時間，卻遲遲不見托管公司付租金。

心生疑慮的楊女士到托管公司一看，頓時慌了神，公司門口不僅有和她一樣被坑的房東，還有不少租客與前來討要工資的托管公司員工。

“我給托管公司交了一年的租金，現(xiàn)在被房東要求搬走。”租客張先生滿肚子委屈。

記者在網(wǎng)上搜索發(fā)現(xiàn)，近幾年，托管公司高收低租之后跑路的現(xiàn)象在全國多地頻頻發(fā)生。

河南針石律師事務(wù)所主任、律師白永理告訴記者，托管公司作為承租人，從房東手里以每月1450元租到房子，以每月1000元租給次承租人即房客，同時跟房東約定一個月一付錢，對租客卻預(yù)收一年的房租，這屬于典型的高收低租、長收短付。這種反常租賃行為背后，托管公司賺取的并非租金差價(jià)，而是以此積累資金，然后挪作他用，一旦資金鏈斷裂，往往就會關(guān)門跑路。

面對這種情況，房東和租客應(yīng)該怎么辦?

白永理說，根據(jù)合同法第二百一十二條、第二百二十四條和第二百二十七條關(guān)于租賃合同和轉(zhuǎn)租的相關(guān)規(guī)定，如果房東與托管公司簽訂的是沒有授予轉(zhuǎn)租權(quán)的租賃合同或托管合同，則托管公司與租客簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效，即使租客交了一年的房租，房東也可以要求解除合同，并要求租客搬離，租客的損失只能向托管公司主張。如果房東與托管公司簽訂授予轉(zhuǎn)租權(quán)的委托托管協(xié)議或者三方協(xié)議，那房東就無權(quán)要求租客騰房。

民法典第七百一十九條規(guī)定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金;超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。白永理說，上述情況的租客屬于法律概念上的次承租人，上述法律規(guī)定中除外的情形指的是，在房東沒有同意承租人轉(zhuǎn)租房屋的情況下，轉(zhuǎn)租合同是無效的，租客不能以代替托管公司付租金為由要求繼續(xù)履行租賃合同。

“在托管公司跑路事件中，房東和租客都是受害者，為了防止損失擴(kuò)大，房東和租客可以通過協(xié)商的方式解決問題。協(xié)商無法達(dá)成一致的，應(yīng)當(dāng)按照雙方與托管公司簽訂的合同約定，通過法律途徑解決，不要訴諸極端或者暴力方式。托管公司是否涉嫌欺詐，有待警方偵查和司法機(jī)關(guān)認(rèn)定。”白永理提醒，對于次承租人來說，租房之前要注意審查房屋所有權(quán)人與出租人是否同一個主體，租金收款賬戶是不是房屋所有權(quán)人本人的銀行賬戶等關(guān)鍵問題，租金支付期限越短越安全，盡量不要按年交房租。房東也要慎重委托，簽訂合同時認(rèn)真審查托管公司提供的格式合同，必要時請專業(yè)人士進(jìn)行把關(guān)。

為避免這種事件發(fā)生，白永理認(rèn)為，盡管房屋托管屬于民間經(jīng)濟(jì)行為，政府無權(quán)直接干預(yù)市場，但是相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對托管公司的監(jiān)管，出臺具體規(guī)定，對這一行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，讓其有序發(fā)展。( 河南日報(bào)客戶端記者 周青莎)