以案說法｜購房貸款未獲批，開發(fā)商是否需退首付款？

【大河報(bào)·大河財(cái)立方】（記者 段偉朵 通訊員 魯維佳）貸款買房，是不少購房者的選擇。不過，如果支付首付款后，銀行貸款沒辦下來，致使商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，責(zé)任該由誰承擔(dān)？開發(fā)商需要退還首付嗎？5月25日，記者從河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民法院獲悉，近日，該院執(zhí)結(jié)了一起因購房者按揭貸款無法辦理所引發(fā)的案件。

【案情】購房貸款未獲批，開發(fā)商同意退款卻一直拖延

2018年4月，林某與鄭州市一家置業(yè)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定林某購買該公司開發(fā)的商品房一套，總價(jià)56萬元，首付10萬元，余款以銀行按揭貸款方式支付。合同簽訂當(dāng)天，林某支付了首付款及房屋維修基金等費(fèi)用。此后林某申請貸款遭拒，雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂《協(xié)議》，約定解除此前簽訂的商品房買賣合同，某置業(yè)公司向林某退還購房款等款項(xiàng)共計(jì)112480.13元。在林某的多番催要下，某置業(yè)公司僅退還了部分款項(xiàng)，余款45653.33元遲遲未能支付。林某隨后向法院提起訴訟。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，林某與某置業(yè)公司簽訂的《協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定履行義務(wù)，某置業(yè)公司未按協(xié)議的約定退還林某房款，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。遂依照相關(guān)法律規(guī)定，作出民事判決，判令某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還林某的購房款45653.33元及利息。

因判決生效后，某置業(yè)公司遲遲未能履行，林某向惠濟(jì)法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行。法院執(zhí)行期間，雙方當(dāng)事人自行協(xié)商達(dá)成和解協(xié)議：某置業(yè)公司一次性向林某返還49000元，雙方就本案再無其他糾紛。協(xié)議簽訂后，某置業(yè)公司當(dāng)場通過轉(zhuǎn)賬方式履行完畢。

【說法】貸款購房應(yīng)量力而行，最高法院司法解釋這樣明確

承辦法官隨后表示，近年來，購房者支付首付款，但之后貸款沒辦理成功所引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生。造成購房貸款辦理不能的原因，主要有購房者個(gè)人征信、個(gè)人收入及所購房屋本身不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及要求，購房者提交的材料不齊全等。該法官提醒，在簽訂購房合同前，要盡到審慎考察的責(zé)任，切勿輕信銷售人員或中介人員“僅簡單向銀行提交申請資料就可以通過按揭貸款申請”的介紹。在簽訂購房合同時(shí)，要仔細(xì)閱讀合同條款，并就房款支付方式、支付期限、逾期付款違約責(zé)任、免責(zé)事由等進(jìn)行清晰約定。

記者了解到，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第十九條明確，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

責(zé)編:楊志瑩 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉