住房租賃“金融17條”落地? 業內：有助于培養商品房需求-世界觀點

【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】近日，為加快住房租賃金融市場規范發展，人民銀行、銀保監會起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》），并向社會公開征求意見。

大河財立方記者了解到，征求意見稿重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進在接受大河財立方記者采訪時表示，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產業新發展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發展出臺了一系列支持性政策。本次《意見》的發布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進住房租賃市場快速發展。

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此外，業內人士表示，住房租賃市場快速發展有助于加大保租房大規模供應，降低購房者的住房消費成本，進而培養購房者對商品住房可持續的購買力，讓新市民能夠通過“先租后買”的方式在城市扎根。

三方面入手，為住房租賃市場發展提供金融支持

《意見》主要包括三方面內容：第一，加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；第二，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道；第三，加強和完善住房租賃金融管理。

在加強住房租賃信貸產品和服務模式創新方面提到，加大對租賃住房開發建設的信貸支持力度，創新團體批量購買租賃住房信貸產品，支持發放住房租賃經營性貸款，創新對住房租賃相關企業的綜合金融服務。

在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面提到，增強金融機構住房租賃貸款投放能力，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債券（CoveredBond），穩步發展房地產投資信托基金（REITs），引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

在加強和完善住房租賃金融管理方面提到，嚴格住房租賃金融業務邊界，加強住房租賃信貸資金管理，規范住房租賃直接融資產品創新，防范住房租賃金融風險，建立住房租賃金融監測評估體系。

徐躍進告訴大河財立方記者，本次《意見》對保障性和市場化租賃住房全覆蓋。他表示，2022年2月，銀保監會和住房和城鄉建設部發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，加強對保租房建設運營的金融支持。本次《意見》進一步將金融支持的范圍擴大至市場化長租房；在總結相關金融機構實踐經驗的基礎上，本次《意見》給出了較為明確的引導和規范，比如，“租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年”；《意見》對自持物業的住房租賃企業支持力度較大，包括“支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過20年。對向非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年”。

短期或分流購房人群，長期有助于培養商品房需求

隨著中國經濟由高速增長邁入高質量發展階段，住房領域的主要矛盾逐漸由總量短缺轉為結構性的供給不足，如何更好地滿足人民群眾對住房質量和環境的要求成為當前的核心問題。

根據《2021中國城市租住生活藍皮書》，58%的城市租客愿意通過租房結婚來完成“小家”，51%的租客接受租房5年以上，18%的租客愿意租房超過10年。長期限租賃住房是人口凈流入城市中新市民和青年人群體解決購房前住房問題的重要工具。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉告訴大河財立方記者，租賃具有其特殊性，當前迫切需要全方位融資。

李宇嘉分析說，相比商品房開發，住房租賃在環節和特點上有很多不同，比如住房租賃房源籌集渠道較多，包括新開發、統租、統購和持有；租賃投資主體對租賃物業往往不具有所有權，只有使用權；租賃物業有可持續的現金流，但前期投入比較大；權益型住房租賃的公益屬性非常突出。因此，迫切需要針對租賃全流程的特征，建立全方位的、體系化的、商業金融和政策性金融結合的融資扶持體系。

對于住房租賃金融市場對于商品房市場的影響，業內人士表示，在短期內或許有分流作用，但從長期來講有助于培養商品住房可持續的購買力，促進“先租后買”，對商品住房需求起到促進作用。

李宇嘉表示，當前《意見》公布主要是為了解決資金痛點，讓投資建設租賃住房更有盈利可行性，進而增加租房市場的供應，能降低購房者的住房消費成本，使得“先租后買”的鏈條更加順暢。人們能夠積攢更多的收入來買房，培養商品住房可持續的購買力。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄在接受大河財經記者采訪時表示，從供需角度來看，整個房地產市場的需求量是一定的，租賃市場獲得金融支持，這意味著對租房人群的吸引力增強，短期內確實會分流一部分需求，使得一部分人群的購房需求延緩，但是從中長期來看，租賃市場滿足的是即時需求，也即是短期需求，購房市場則滿足的是中長期居住需求。可以預見到，在租賃需求結束后，大部分人群最后會落回到購房需求。

責編:史健 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉