《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》 權(quán)威解讀

記者近日從市住建局獲悉，《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)將于10月1日起施行。記者邀請(qǐng)市住建局相關(guān)專家進(jìn)行了權(quán)威解讀。

按建安總造價(jià)2%交存，儲(chǔ)存期限為8年

《管理辦法》明確，住宅物業(yè)保修金是指建設(shè)單位按照規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)住宅物業(yè)質(zhì)量維修費(fèi)用保證的資金。

建設(shè)單位交存保修金的物業(yè)范圍包括新建住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。

建設(shè)單位交存保修金的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)為，物業(yè)竣工驗(yàn)收前，向物業(yè)所在地的保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的2%交存。保修金的儲(chǔ)存期限為8年。儲(chǔ)存期限從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首套房屋交付之日起計(jì)算。

“《管理辦法》的出臺(tái)，將更好地發(fā)揮保修金的保證作用，督促建設(shè)單位依法規(guī)范履行保修責(zé)任，保障物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供依據(jù)。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

這些情況可啟用物業(yè)保修金

《管理辦法》明確，保修請(qǐng)求人是業(yè)主委員會(huì)(前期物業(yè)期間為居委會(huì)或村委會(huì)，下同)和業(yè)主。當(dāng)保修請(qǐng)求人發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)在保修范圍和保修期限內(nèi)，向保修組織實(shí)施單位提出保修請(qǐng)求。

在物業(yè)保修范圍和保修期限內(nèi)，有下列情形之一的，可以啟動(dòng)使用保修金：

1.“對(duì)認(rèn)定為符合保修規(guī)定的，自認(rèn)定之日起15日內(nèi)啟動(dòng)實(shí)施維修(保修組織實(shí)施單位與保修請(qǐng)求人對(duì)啟動(dòng)實(shí)施維修時(shí)間另有約定的除外)”實(shí)際卻未實(shí)施的;

2.除因不可抗力或者保修請(qǐng)求人原因外，啟動(dòng)實(shí)施維修后，無(wú)正當(dāng)理由中止施工超過(guò)5日以上的;

3.建設(shè)單位不履行保修責(zé)任的;

4.因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的。

“這4條里面，第二條是新增的。因?yàn)樵趯?shí)際實(shí)施過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別無(wú)正當(dāng)理由中止拖延保修的情況，增加這條規(guī)定就是為了解決這一問(wèn)題。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

使用保修金的相關(guān)程序

根據(jù)《管理辦法》，業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施動(dòng)用保修金的保修，應(yīng)按照以下程序辦理，所在地鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和監(jiān)督：

1.組織編制工程維修施工方案和預(yù)算;

2.邀請(qǐng)保修工程相關(guān)業(yè)主監(jiān)督施工質(zhì)量和進(jìn)度;

3.組織施工、監(jiān)理單位和相關(guān)業(yè)主進(jìn)行竣工驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收合格報(bào)告;

4.組織編制工程決算書，并委托第三方專業(yè)咨詢單位審核決算，出具工程決算審核報(bào)告。

對(duì)于動(dòng)用保修金數(shù)額較大的保修事項(xiàng)，所在地鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處可以指導(dǎo)采取競(jìng)爭(zhēng)性方式依法選擇施工單位，并可以確定監(jiān)理單位實(shí)行施工質(zhì)量監(jiān)理。

保修工程完工后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料報(bào)保修金管理機(jī)構(gòu)審核。保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)做出資料是否符合要求的審核。對(duì)符合要求的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)向維修施工及相關(guān)實(shí)施單位支付相關(guān)費(fèi)用。

對(duì)按照《管理辦法》規(guī)定使用保修金的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到保修金管理機(jī)構(gòu)的保修金補(bǔ)存書面通知后15日內(nèi)，足額補(bǔ)存保修金。

6種情形不納入保修范圍

同時(shí)，《管理辦法》明確了6種不屬于物業(yè)保修范圍的具體情形，而是由相關(guān)責(zé)任人依法承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任：

1.擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構(gòu)筑物以及明顯增加荷載造成結(jié)構(gòu)損傷、構(gòu)件變形或者開裂等的;

2.在外墻上鑿洞、安裝防護(hù)欄(防盜罩)，或者改變?cè)瓑γ娼Y(jié)構(gòu)、封閉陽(yáng)臺(tái)造成墻體滲漏水的;

3.擅自改變屋頂、露臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房間、墻面等防水層造成其滲漏水的;

4.其他使用不當(dāng)或者違法裝修行為造成的;

5.上述4種行為衍生引發(fā)的其他情形;

6.法律規(guī)定或者質(zhì)量保修書約定的不應(yīng)納入物業(yè)保修范圍的其他情形。

保修期滿，如何退還?

“物業(yè)保修金退還一直是個(gè)老大難問(wèn)題，之前退還的前提之一是‘全體業(yè)主同意’，但在實(shí)際操作中，難度相當(dāng)大。新版《管理辦法》對(duì)退還流程作了細(xì)化，按保修金存儲(chǔ)期屆滿90日、60日、30日，分三個(gè)階段進(jìn)行公示。同時(shí)考慮到實(shí)施中可能出現(xiàn)的情況，明確了爭(zhēng)議解決辦法，具有很強(qiáng)的實(shí)際指導(dǎo)意義。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

根據(jù)《管理辦法》，建設(shè)單位應(yīng)在保修金存儲(chǔ)期屆滿90日前，向所在地的保修金管理機(jī)構(gòu)書面提出退還保修金申請(qǐng)。保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到保修金退還申請(qǐng)后，公布擬退還保修金預(yù)告。公示期不少于30日。

保修金存儲(chǔ)期屆滿60日前，鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)會(huì)同所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行全面查驗(yàn)。

保修金存儲(chǔ)期屆滿30日前，由物業(yè)所在地的區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在該物業(yè)管理區(qū)域信息宣傳欄等顯著位置，向全體業(yè)主公示擬退還保修金公告，聽取業(yè)主對(duì)建設(shè)單位履行物業(yè)保修責(zé)任的意見。公示期不得少于7日。同時(shí)，明確保修金管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)具體規(guī)定，退還保修金本息余額。

此外，《管理辦法》還明確，允許將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金賬戶的幾種情況。

創(chuàng)新物業(yè)保修金交存方式

“新版《管理辦法》著力聚焦物業(yè)保修金使用難、退還難和補(bǔ)交難問(wèn)題，目的是讓物業(yè)保修金真正起到督促建設(shè)單位依法履行保修責(zé)任的作用，同時(shí)，也考慮到了減輕建設(shè)單位的資金壓力的相關(guān)舉措。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

根據(jù)《管理辦法》，區(qū)(縣、市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以探索試點(diǎn)建設(shè)單位提交見索即付的銀行保修金保函，或者保修金保險(xiǎn)憑證等方式，創(chuàng)新保修金管理制度。鼓勵(lì)建設(shè)單位通過(guò)購(gòu)買工程質(zhì)量保險(xiǎn)的方式，履行物業(yè)的保修責(zé)任。

“下一步，我們還將會(huì)同有關(guān)部門和社會(huì)力量，試點(diǎn)創(chuàng)新建設(shè)單位提交銀行保修金保函、保修金保險(xiǎn)保單等方式交存保修金，在保障保修責(zé)任落實(shí)的情況下，為企業(yè)減輕部分資金壓力，同時(shí)引進(jìn)金融機(jī)制的約束，多途徑破解實(shí)踐中面臨的物業(yè)保修金使用、補(bǔ)交難的問(wèn)題。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

據(jù)介紹，目前，與新版《管理辦法》配套的《寧波市住宅物業(yè)保修金交存暫行辦法》正在征求意見，近期也將出臺(tái)。

新聞鏈接

住宅物業(yè)保修期限是怎么規(guī)定的?

根據(jù)浙江省的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：

1.屋面防水工程不低于8年;

2.有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年;

3.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;

4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年;

5.房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

其中，保修期限自物業(yè)交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。

物業(yè)保修金與物業(yè)專項(xiàng)維修資金的區(qū)別

物業(yè)保修金，指建設(shè)單位向主管部門交存的，作為保修期內(nèi)住宅物業(yè)質(zhì)量維修費(fèi)用保證的資金。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共用部位、建筑區(qū)劃內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。交存人是具有共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的住宅、非住宅的物業(yè)業(yè)主和購(gòu)房人。

哪些情況下，可以將物業(yè)保修金轉(zhuǎn)為物業(yè)專項(xiàng)維修資金?

根據(jù)《管理辦法》，建設(shè)單位在保修金存儲(chǔ)期屆滿后，明示放棄退還權(quán)利的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金賬戶。建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定的保修金退還期限內(nèi)提交退還申請(qǐng)，或者因解散、破產(chǎn)及其他情形，致使建設(shè)單位不存在的，物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在門戶網(wǎng)站、該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示。公示期限不得少于30日。公示期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省規(guī)定，將保修金本息余額轉(zhuǎn)入該物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金賬戶。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。(寧波晚報(bào)記者周科娜)