房企的銷售仍處在艱難回升的進程中。
2023 年 4 月,TOP100 房企實現銷售操盤金額 5665.4 億元,單月業績環比降低 14.4%;同比增長 31.6%,同比去年保持增長且增幅較上月進一步提升。
1-4 月百強房企實現銷售操盤金額 20499.2 億元,累計業績同比自一季度轉正之后,增幅也進一步提升至 9.7%。
(資料圖)
房企的銷售與市場走勢互為印證。2023 年 4 月,重點 30 城成交環比回落,同比保持增長。其中,一線城市的樓市韌性較強,二三線城市則面臨熱度下降,整體成交回調幅度大于一線,環比降幅達 30%。
可以看出,雖然今年以來國內房地產市場已止跌回升,但行業信心尚未完全修復,市場整體的購買力還是處于歷史相對低位。
對房企來說," 五一 " 假期還是需要積極推盤,提升營銷及優惠力度來促進成交去化。長期來看,不同城市的市場還會延續分化的格局。
一、近三成百強房企單月業績規模同比變動
4 月,央國企以及部分優質民企憑借熱點城市布局以及積極的推盤去化,表現出較強的抗周期韌性。
TOP10 梯隊房企的銷售增長更為搶眼,單月業績同比增長的企業數量也占比最高,其中,華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發房產等房企 4 月的單月業績同比增幅超過 100%。
此外,濱江集團、中國鐵建、保利置業、國貿地產等企業 4 月的銷售表現也相對突出。
4 月實現銷售業績環比增長的企業在百強房企中的占比合計近 3 成,包括招商蛇口、濱江集團、中國鐵建等在內的房企都實現了 4 月銷售業績的環比增長;同時,有近 6 成百強房企單月業績同比增長。
二、TOP10 門檻,同比增長 38.7%
房企百強的格局繼續分化。2023 年 1-4 月,TOP10 房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長 38.7% 至 606.5 億元,TOP20 門檻增長 14.9% 至 259 億元。但 TOP30 房企的門檻同比明顯降低 11.9% 至 145.1 億元。
TOP100 房企的銷售操盤金額門檻也比去年同期小幅下降至 35.4 億元。目前的行業形勢下,央國企及部分優質民企的發展韌性較強,中小房企顯得競爭力不足,所以今年房企的格局還會繼續分化。
今年 " 小陽春 " 的勢頭略顯不足,4 月的樓市已成色欠佳。根據克而瑞的監測,全國重點 30 城 4 月市場成交雖然還保持同比增長的勢頭,但環比出現回落,絕對量與 2 月成交基本持平,今年前 4 月樓市的累計成交上漲 27%。
從不同能級的城市來看,一線城市的市場成交韌性較強,在 3 月集中放量后,4 月小幅下跌 11%,累計同比還是增長 21%。
其中,北京、深圳延續同比和環比都增長的勢頭。深圳主要得益于市場供應的放量,龍崗、光明等區域的供應量基本都在 10 萬平米以上;北京雖然面臨顯著的供不應求,但剛需的熱情仍然高漲,順義和房山的多個性價比較高的剛需盤持續熱銷。
上海和廣州的成交環比小幅下降,市場熱度有所回落,但同比還是繼續保持增長勢頭。
二三線城市的樓市熱度有所下降。一方面整體成交回調幅度大于一線,環比降幅達 30%;另一方面,各城市的環比數據還是跌的多、漲的少,只有成都和西安等中西部少數城市走出獨立行情,環比還保持著增長的勢頭。
其中,回落比較顯著的城市,大致可分為三類:
一是武漢、天津、重慶等還有人口優勢的強二線城市,這一輪 " 小陽春 " 的行情主要依托剛需及剛改的自住需求驅動,隨著低價房源去化殆盡,整體的市場需求也進入階段性的疲軟期;
二是長春、南寧、大連、昆明等弱二線城市,這些城市整體的基本面欠佳,高庫存問題難解,成交恢復理性之后,預計還會延續筑底行情;
三是徐州、佛山、東莞等三四線城市,隨著返鄉置業、短期投資投機熱情的減弱,市場重新回歸理性。
總體來看,4 月份的樓市,無論供應還是需求都迎來了 " 拐點 ",絕對量回歸本輪 " 小陽春 " 行情在 2 月份啟動時的水平。由此可以看出,整體行業信心還沒有完全修復,前期積累的剛需及剛改需求在 2、3 月釋放后出現階段性疲軟,導致樓市回升乏力。
三、4 月成交環比轉降 5 月樂觀預期止跌微增
展望后市,我們認為,剛需轉弱、改善接棒是大概率事件。如果房企能夠抓緊五一營銷節點釋放優惠,或是地方政府層面繼續出臺利好性政策,整體成交還是可能保持穩中微增的態勢。
但不同的城市之間,我們預期還是會延續分化的行情:
熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等城市,由于可能面臨供應量的約束,整體成交還將平穩運行;
武漢、鄭州、天津等前期市場低迷的城市,還會面臨階段性的調整,市場成交在短期內很難有明顯起色;
依托返鄉置業驅動的蘇北、川渝等區域的三四線城市,市場熱度還將持續下滑。
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