中注協約談會計師事務所 提示房地產行業上市公司年報審計風險

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近日，中注協書面約談立信中聯會計師事務所(特殊普通合伙)，提示房地產行業上市公司年報審計風險。

當前，房地產市場面臨較大調整，房地產行業上市公司業績波動較大，多家上市公司出現不同程度的債務違約，審計風險較高。中注協提示注冊會計師在執行相關審計業務時，應重點關注以下方面：

一是關注收入的確認和計量。注冊會計師應關注收入確認政策的恰當性和一貫性，判斷是否存在虛增收入或提前確認收入等情況；關注是否存在為調節收入而進行的關聯交易風險；關注項目是否竣工備案驗收通過、是否達到合同約定的可交付狀態以及客戶是否已接受商品房；應綜合考慮財務信息以及非財務指標等多項因素判斷收入確認的條件是否滿足。

二是關注存貨減值。注冊會計師應當關注存貨跌價準備計提的充分性及預售房款是否存在使用限制條件，重點是存貨可變現凈值的評估、相關關鍵參數預計以及銷售房地產存貨估計售價的合理性，預計開發中物業至完工時估計要發生的成本及可變銷售開支等支出的不確定性；關注相關資產的使用狀況及其未來經濟利益的實現方式，結合項目已簽約售價或周邊可比項目售價，分析判斷是否存在減值跡象；關注是否存在在業績虧損年度計提巨額存貨跌價準備，借機進行盈余管理的情形。

三是關注融資方式和借款費用。注冊會計師應當關注融資來源及其合規性；關注借款分類是否準確、借款費用的計算與分攤是否恰當；關注借款費用資本化的期間和范圍，企業是否持有未開發土地及其持有目的，其購置土地資金對應的借款費用是否資本化以及是否存在將逾期還款罰息資本化的情形。

四是關注持續經營能力。注冊會計師應當關注資產負債率、流動比率等償債能力指標及銀保監會對房地產企業的監管指標，評估管理層對持續經營能力的評價及改善措施，關注對未來再融資的假設是否合理；關注對外擔保、未決訴訟以及負面輿情等事項對持續經營能力的影響。