世界速遞！孫明春：未來十年二十年，房地產市場仍有可觀成長

孫明春丨立方大家談專欄作者

我這段時間一直在思考一些觀點，有兩個主題非常好：一是穩預期，二是法治化，這兩點是一脈相承的。我認為，穩預期是否可以進取一些，變成重塑信心或者穩定信心的概念。預期和信心還是有一點差別，預期穩，不只是預期穩，預期還要向好。在經歷了去年中國經濟（波動后），我們需要給消費者、企業家、投資者一個更好的預期，不只是短期周期性反彈的預期，更重要的是形成更長期的穩定向好預期。

(資料圖片僅供參考)

法治化加上市場化，也是非常重要的。法治化、市場化、國際化這三點穩定的不只是國內企業家，還有海外企業家、跨國公司的信心。所以，這是一條短期和長期結合的可持續路徑。

對于當前的經濟形勢，我可能更樂觀一點，這個樂觀并不是說在GDP增長率上比大家的預期更高，更核心的還是能否有能力、有潛力可持續，在這一點上我還是有信心的。

我們要意識到去年是一個非常特殊的年份。去年國內疫情從年初到年底，對經濟的影響一直持續到今年1月份，是一個很大的沖擊。同時，俄烏沖突爆發，對各方面產生巨大影響。美聯儲加息速度是四十年來最快的一次，也帶來了一系列沖擊，海外加美市場、英國養老金基金等都出現了流動性危機，今年硅谷銀行、瑞信等金融機構出現了調整、破產收購兼并，等等。這么多不同維度同時沖擊中國經濟和全球經濟是比較罕見的。所以，去年經濟環境非常差。

今年雖然有各種各樣的挑戰，尤其是海外挑戰非常大，但總體比去年會好很多，我認為經濟增速達到5.5%以上是不成問題的。

進一步復蘇的可持續性到底來自哪個領域？看數據消費者信心已經回來了，不僅是消費數據，消費者信心調查數據也回來了。投資者信心，無論是股票市場還是房地產市場，從近期數據、價格看也回來了。

消費者信心包括消費數據的復蘇有一個自然反彈。投資者信心也相對容易被短期數據和政策影響。房地產價格也是這樣，房價漲的時候大家搶著買，跌的時候都不買。所以，近期房地產市場出現了一些好的跡象，如果能夠維持住，對接下來經濟復蘇意義重大。

最難的是企業家信心，因為消費者信心取決于收入，收入取決于就業，就業一定程度上取決于企業家信心，企業家如果不敢投資，就業就不會太好。所以，要修復企業家信心，包括堅持市場化、法治化、國際化三個方針，以及堅定不移堅持“兩個毫不動搖”等。

我個人認為，從中國過去幾十年體制特征和歷史經驗教訓看，只要政策制定者政策方向明確，上下一致的預期會比較快地形成。所以，預期是向好的，企業家預期也是向好的，只是可能需要一些時間。房地產市場在過去二十年經歷了一輪又一輪調控和刺激，都是運動型的，這不是很健康。

怎樣看接下來的中國經濟？長期來講，我相對更積極一些。中國經濟幾大塊，消費受制于收入，收入受制于就業，就業受制于投資。房地產投資還是負增長，制造業投資增速明顯回落，主要靠基建投資。如果地方政府財政進一步惡化，基建投資可持續性也是值得懷疑的。

外需方面，雖然3月份數據在好轉，但整體來講還是有很多不確定性，下半年美國經濟衰退也可能不可避免。所以，外需也不在我們可控之內。

房地產市場方面，有兩大驅動因素：一是城鎮化需求，二是改善化需求。城鎮化達到65%后需求開始放慢，但城鎮人口還是在上升的，去年大概還是有600萬城鎮人口的增加。后面肯定會慢下來，所以這塊需求沒有以前強勁。改善性需求則不封頂，沒有一個標準說一家人或者一個人應該住多大面積，這取決于收入水平、供應能力等。現在我們講城鎮人均居住面積41平方米，覺得挺高了，但實際上這是建筑面積，如果轉成使用面積，差美國接近一半，比歐洲很多國家也低大概20%。

從這個意義上講，如果有能力去建設，老百姓有錢去購買，金融機構有實力給家庭部門提供杠桿，我不認為中國房地產市場已經飽和了。

我們可以算一筆賬，去年居民儲蓄存款增加了18萬億元，今年前三個月增加了10萬億元，很大原因是大家買房少了，很多錢暫時以存款的形式存在了銀行。試想，中國老百姓有128萬億元的存款，若只拿出5萬億元，按照30%的首付，就可以支撐15萬億元的購買力，這相較于去年全年房地產銷售額已經有20%的增長了。如果從這兩年居民儲蓄存款增量中（15個月增加了28萬億元），拿出15萬億元，用30%的首付杠桿，細水長流也可以維持至少三年的房地產銷售穩定上漲。所以，我對中國房地產市場的前景是有信心的。

房地產市場的短期挑戰是，居民購房的愿望沒上來，對房地產市場有沒有信心，這種挑戰更大的還是在一二線城市供應方面。以往歷次調控都是把開發商資金管住，導致開發商流動性緊張，沒有辦法買地和新開工，所以每次調控結束以后，需求都在漲，因為收入在上漲、城鎮化在進行，兩三年一輪調控下來，積累了大量被壓抑的需求，但供應方面因為房企流動性問題受到了壓抑，一旦調控結束，供需差別更加明顯。以往這個問題在一二三四線城市都有，這些年三四線城市供應越來越多，但一二線城市仍然存在這個問題。

所以，現在的挑戰是，老百姓對于房地產市場預期回暖以后，我們是不是有足夠的供應，是否會導致房價報復式反彈。房地產調控還是有難度的，關鍵要改變調控思維，不能運動式調控，更多要考慮供需之間的動態平衡，不光要考慮需求方面的健康成長，也要考慮供應方面的健康發展。

所以，我個人對房地產市是偏樂觀的，可能跟很多人的觀點不太一樣，但我覺得有信心，中國房地產市場在接下來十年、二十年還是會有相當可觀的成長。

責編:陳玉堯 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉