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世界速遞!孫明春:未來十年二十年,房地產市場仍有可觀成長

時間:2023-04-27 12:39:27 來源: 大河財立方


孫明春丨立方大家談專欄作者

我這段時間一直在思考一些觀點,有兩個主題非常好:一是穩預期,二是法治化,這兩點是一脈相承的。我認為,穩預期是否可以進取一些,變成重塑信心或者穩定信心的概念。預期和信心還是有一點差別,預期穩,不只是預期穩,預期還要向好。在經歷了去年中國經濟(波動后),我們需要給消費者、企業家、投資者一個更好的預期,不只是短期周期性反彈的預期,更重要的是形成更長期的穩定向好預期。


(資料圖片僅供參考)

法治化加上市場化,也是非常重要的。法治化、市場化、國際化這三點穩定的不只是國內企業家,還有海外企業家、跨國公司的信心。所以,這是一條短期和長期結合的可持續路徑。

對于當前的經濟形勢,我可能更樂觀一點,這個樂觀并不是說在GDP增長率上比大家的預期更高,更核心的還是能否有能力、有潛力可持續,在這一點上我還是有信心的。

我們要意識到去年是一個非常特殊的年份。去年國內疫情從年初到年底,對經濟的影響一直持續到今年1月份,是一個很大的沖擊。同時,俄烏沖突爆發,對各方面產生巨大影響。美聯儲加息速度是四十年來最快的一次,也帶來了一系列沖擊,海外加美市場、英國養老金基金等都出現了流動性危機,今年硅谷銀行、瑞信等金融機構出現了調整、破產收購兼并,等等。這么多不同維度同時沖擊中國經濟和全球經濟是比較罕見的。所以,去年經濟環境非常差。

今年雖然有各種各樣的挑戰,尤其是海外挑戰非常大,但總體比去年會好很多,我認為經濟增速達到5.5%以上是不成問題的。

進一步復蘇的可持續性到底來自哪個領域?看數據消費者信心已經回來了,不僅是消費數據,消費者信心調查數據也回來了。投資者信心,無論是股票市場還是房地產市場,從近期數據、價格看也回來了。

消費者信心包括消費數據的復蘇有一個自然反彈。投資者信心也相對容易被短期數據和政策影響。房地產價格也是這樣,房價漲的時候大家搶著買,跌的時候都不買。所以,近期房地產市場出現了一些好的跡象,如果能夠維持住,對接下來經濟復蘇意義重大。

最難的是企業家信心,因為消費者信心取決于收入,收入取決于就業,就業一定程度上取決于企業家信心,企業家如果不敢投資,就業就不會太好。所以,要修復企業家信心,包括堅持市場化、法治化、國際化三個方針,以及堅定不移堅持“兩個毫不動搖”等。

我個人認為,從中國過去幾十年體制特征和歷史經驗教訓看,只要政策制定者政策方向明確,上下一致的預期會比較快地形成。所以,預期是向好的,企業家預期也是向好的,只是可能需要一些時間。房地產市場在過去二十年經歷了一輪又一輪調控和刺激,都是運動型的,這不是很健康。

怎樣看接下來的中國經濟?長期來講,我相對更積極一些。中國經濟幾大塊,消費受制于收入,收入受制于就業,就業受制于投資。房地產投資還是負增長,制造業投資增速明顯回落,主要靠基建投資。如果地方政府財政進一步惡化,基建投資可持續性也是值得懷疑的。

外需方面,雖然3月份數據在好轉,但整體來講還是有很多不確定性,下半年美國經濟衰退也可能不可避免。所以,外需也不在我們可控之內。

房地產市場方面,有兩大驅動因素:一是城鎮化需求,二是改善化需求。城鎮化達到65%后需求開始放慢,但城鎮人口還是在上升的,去年大概還是有600萬城鎮人口的增加。后面肯定會慢下來,所以這塊需求沒有以前強勁。改善性需求則不封頂,沒有一個標準說一家人或者一個人應該住多大面積,這取決于收入水平、供應能力等。現在我們講城鎮人均居住面積41平方米,覺得挺高了,但實際上這是建筑面積,如果轉成使用面積,差美國接近一半,比歐洲很多國家也低大概20%。

從這個意義上講,如果有能力去建設,老百姓有錢去購買,金融機構有實力給家庭部門提供杠桿,我不認為中國房地產市場已經飽和了。

我們可以算一筆賬,去年居民儲蓄存款增加了18萬億元,今年前三個月增加了10萬億元,很大原因是大家買房少了,很多錢暫時以存款的形式存在了銀行。試想,中國老百姓有128萬億元的存款,若只拿出5萬億元,按照30%的首付,就可以支撐15萬億元的購買力,這相較于去年全年房地產銷售額已經有20%的增長了。如果從這兩年居民儲蓄存款增量中(15個月增加了28萬億元),拿出15萬億元,用30%的首付杠桿,細水長流也可以維持至少三年的房地產銷售穩定上漲。所以,我對中國房地產市場的前景是有信心的。

房地產市場的短期挑戰是,居民購房的愿望沒上來,對房地產市場有沒有信心,這種挑戰更大的還是在一二線城市供應方面。以往歷次調控都是把開發商資金管住,導致開發商流動性緊張,沒有辦法買地和新開工,所以每次調控結束以后,需求都在漲,因為收入在上漲、城鎮化在進行,兩三年一輪調控下來,積累了大量被壓抑的需求,但供應方面因為房企流動性問題受到了壓抑,一旦調控結束,供需差別更加明顯。以往這個問題在一二三四線城市都有,這些年三四線城市供應越來越多,但一二線城市仍然存在這個問題。

所以,現在的挑戰是,老百姓對于房地產市場預期回暖以后,我們是不是有足夠的供應,是否會導致房價報復式反彈。房地產調控還是有難度的,關鍵要改變調控思維,不能運動式調控,更多要考慮供需之間的動態平衡,不光要考慮需求方面的健康成長,也要考慮供應方面的健康發展。

所以,我個人對房地產市是偏樂觀的,可能跟很多人的觀點不太一樣,但我覺得有信心,中國房地產市場在接下來十年、二十年還是會有相當可觀的成長。

責編:陳玉堯 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉


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