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孫明春丨立方大家談專欄作者

我這段時間一直在思考一些觀點，有兩個主題非常好：一是穩(wěn)預(yù)期，二是法治化，這兩點是一脈相承的。我認(rèn)為，穩(wěn)預(yù)期是否可以進(jìn)取一些，變成重塑信心或者穩(wěn)定信心的概念。預(yù)期和信心還是有一點差別，預(yù)期穩(wěn)，不只是預(yù)期穩(wěn)，預(yù)期還要向好。在經(jīng)歷了去年中國經(jīng)濟(jì)（波動后），我們需要給消費者、企業(yè)家、投資者一個更好的預(yù)期，不只是短期周期性反彈的預(yù)期，更重要的是形成更長期的穩(wěn)定向好預(yù)期。

(資料圖片僅供參考)

法治化加上市場化，也是非常重要的。法治化、市場化、國際化這三點穩(wěn)定的不只是國內(nèi)企業(yè)家，還有海外企業(yè)家、跨國公司的信心。所以，這是一條短期和長期結(jié)合的可持續(xù)路徑。

對于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，我可能更樂觀一點，這個樂觀并不是說在GDP增長率上比大家的預(yù)期更高，更核心的還是能否有能力、有潛力可持續(xù)，在這一點上我還是有信心的。

我們要意識到去年是一個非常特殊的年份。去年國內(nèi)疫情從年初到年底，對經(jīng)濟(jì)的影響一直持續(xù)到今年1月份，是一個很大的沖擊。同時，俄烏沖突爆發(fā)，對各方面產(chǎn)生巨大影響。美聯(lián)儲加息速度是四十年來最快的一次，也帶來了一系列沖擊，海外加美市場、英國養(yǎng)老金基金等都出現(xiàn)了流動性危機(jī)，今年硅谷銀行、瑞信等金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了調(diào)整、破產(chǎn)收購兼并，等等。這么多不同維度同時沖擊中國經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)是比較罕見的。所以，去年經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常差。

今年雖然有各種各樣的挑戰(zhàn)，尤其是海外挑戰(zhàn)非常大，但總體比去年會好很多，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到5.5%以上是不成問題的。

進(jìn)一步復(fù)蘇的可持續(xù)性到底來自哪個領(lǐng)域？看數(shù)據(jù)消費者信心已經(jīng)回來了，不僅是消費數(shù)據(jù)，消費者信心調(diào)查數(shù)據(jù)也回來了。投資者信心，無論是股票市場還是房地產(chǎn)市場，從近期數(shù)據(jù)、價格看也回來了。

消費者信心包括消費數(shù)據(jù)的復(fù)蘇有一個自然反彈。投資者信心也相對容易被短期數(shù)據(jù)和政策影響。房地產(chǎn)價格也是這樣，房價漲的時候大家搶著買，跌的時候都不買。所以，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些好的跡象，如果能夠維持住，對接下來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇意義重大。

最難的是企業(yè)家信心，因為消費者信心取決于收入，收入取決于就業(yè)，就業(yè)一定程度上取決于企業(yè)家信心，企業(yè)家如果不敢投資，就業(yè)就不會太好。所以，要修復(fù)企業(yè)家信心，包括堅持市場化、法治化、國際化三個方針，以及堅定不移堅持“兩個毫不動搖”等。

我個人認(rèn)為，從中國過去幾十年體制特征和歷史經(jīng)驗教訓(xùn)看，只要政策制定者政策方向明確，上下一致的預(yù)期會比較快地形成。所以，預(yù)期是向好的，企業(yè)家預(yù)期也是向好的，只是可能需要一些時間。房地產(chǎn)市場在過去二十年經(jīng)歷了一輪又一輪調(diào)控和刺激，都是運動型的，這不是很健康。

怎樣看接下來的中國經(jīng)濟(jì)？長期來講，我相對更積極一些。中國經(jīng)濟(jì)幾大塊，消費受制于收入，收入受制于就業(yè)，就業(yè)受制于投資。房地產(chǎn)投資還是負(fù)增長，制造業(yè)投資增速明顯回落，主要靠基建投資。如果地方政府財政進(jìn)一步惡化，基建投資可持續(xù)性也是值得懷疑的。

外需方面，雖然3月份數(shù)據(jù)在好轉(zhuǎn)，但整體來講還是有很多不確定性，下半年美國經(jīng)濟(jì)衰退也可能不可避免。所以，外需也不在我們可控之內(nèi)。

房地產(chǎn)市場方面，有兩大驅(qū)動因素：一是城鎮(zhèn)化需求，二是改善化需求。城鎮(zhèn)化達(dá)到65%后需求開始放慢，但城鎮(zhèn)人口還是在上升的，去年大概還是有600萬城鎮(zhèn)人口的增加。后面肯定會慢下來，所以這塊需求沒有以前強(qiáng)勁。改善性需求則不封頂，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)說一家人或者一個人應(yīng)該住多大面積，這取決于收入水平、供應(yīng)能力等。現(xiàn)在我們講城鎮(zhèn)人均居住面積41平方米，覺得挺高了，但實際上這是建筑面積，如果轉(zhuǎn)成使用面積，差美國接近一半，比歐洲很多國家也低大概20%。

從這個意義上講，如果有能力去建設(shè)，老百姓有錢去購買，金融機(jī)構(gòu)有實力給家庭部門提供杠桿，我不認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和了。

我們可以算一筆賬，去年居民儲蓄存款增加了18萬億元，今年前三個月增加了10萬億元，很大原因是大家買房少了，很多錢暫時以存款的形式存在了銀行。試想，中國老百姓有128萬億元的存款，若只拿出5萬億元，按照30%的首付，就可以支撐15萬億元的購買力，這相較于去年全年房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)有20%的增長了。如果從這兩年居民儲蓄存款增量中（15個月增加了28萬億元），拿出15萬億元，用30%的首付杠桿，細(xì)水長流也可以維持至少三年的房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定上漲。所以，我對中國房地產(chǎn)市場的前景是有信心的。

房地產(chǎn)市場的短期挑戰(zhàn)是，居民購房的愿望沒上來，對房地產(chǎn)市場有沒有信心，這種挑戰(zhàn)更大的還是在一二線城市供應(yīng)方面。以往歷次調(diào)控都是把開發(fā)商資金管住，導(dǎo)致開發(fā)商流動性緊張，沒有辦法買地和新開工，所以每次調(diào)控結(jié)束以后，需求都在漲，因為收入在上漲、城鎮(zhèn)化在進(jìn)行，兩三年一輪調(diào)控下來，積累了大量被壓抑的需求，但供應(yīng)方面因為房企流動性問題受到了壓抑，一旦調(diào)控結(jié)束，供需差別更加明顯。以往這個問題在一二三四線城市都有，這些年三四線城市供應(yīng)越來越多，但一二線城市仍然存在這個問題。

所以，現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，老百姓對于房地產(chǎn)市場預(yù)期回暖以后，我們是不是有足夠的供應(yīng)，是否會導(dǎo)致房價報復(fù)式反彈。房地產(chǎn)調(diào)控還是有難度的，關(guān)鍵要改變調(diào)控思維，不能運動式調(diào)控，更多要考慮供需之間的動態(tài)平衡，不光要考慮需求方面的健康成長，也要考慮供應(yīng)方面的健康發(fā)展。

所以，我個人對房地產(chǎn)市是偏樂觀的，可能跟很多人的觀點不太一樣，但我覺得有信心，中國房地產(chǎn)市場在接下來十年、二十年還是會有相當(dāng)可觀的成長。

責(zé)編:陳玉堯 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 市場經(jīng)濟(jì) 企業(yè)家