鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體逐步回暖 凈吸納量二季度較一季度上升近兩倍

7月25日，世邦魏理仕(CBRE)于龍湖金融島舉辦“向新而生——2022年上半年鄭州房地產(chǎn)市場回顧與展望”發(fā)布會，解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

2022年上半年，受全國疫情反復(fù)及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體回暖時(shí)間拉長，進(jìn)一步影響了客戶需求結(jié)構(gòu)改變及樓宇價(jià)格走勢，優(yōu)質(zhì)零售市場存量改造與品牌提升成為市場主旋律。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場　疫情影響減弱租賃市場逐步回暖

2022年上半年，鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場僅新增1棟優(yōu)質(zhì)寫字樓。高鐵東廣場正商國際中心入市，為市場帶來約8萬平方米新增供應(yīng)，推動鄭州優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓市場存量上升至443.6萬平方米。

受宏觀經(jīng)濟(jì)及全國疫情不穩(wěn)定等影響，上半年鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量僅錄得2.3萬平方米，且主要成交集中在二季度。其中，二季度較一季度上升近兩倍。

寫字樓空置率方面，受市場活躍度欠佳影響，整體市場空置率較去年下半年僅回落0.84個(gè)百分點(diǎn)至19.66%。市場租金較去年下半年保持平穩(wěn)，隨著選擇周期的拉長及吸納量的減少，不少業(yè)主延續(xù)靈活租賃策略，以延長免租期及持續(xù)降低租金等策略吸引新租戶。

從成交類別看，上半年新增租賃需求主要來自TMT及金融類行業(yè)，分別占比24%、16%。此外，上半年本地客戶占據(jù)市場成交主導(dǎo)地位，細(xì)分類別涵蓋了醫(yī)藥、房地產(chǎn)相關(guān)、新能源等行業(yè)，但租賃面積區(qū)間跨度大，承租能力偏弱。金融行業(yè)中以保險(xiǎn)公司的新租需求為主導(dǎo)，且承租面積以300平方米到800平方米的較大面積區(qū)間為主，承租能力較強(qiáng)。

世邦魏理仕(CBRE)預(yù)測，未來市場供應(yīng)仍將集中于龍湖金融島片區(qū)及高鐵站東廣場，預(yù)計(jì)在2023年~2025年將對市場需求形成較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將持續(xù)面臨更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，甲級寫字樓租金穩(wěn)中有升，靈活多元化的租賃策略常態(tài)化，優(yōu)質(zhì)樓宇出租率回暖明顯。主力客戶仍將集中在金融、科技研發(fā)及基建相關(guān)行業(yè)。

“隨著政府對招商引資力度的逐漸增強(qiáng)，越來越多的產(chǎn)業(yè)類客戶布局鄭州，相信將為未來鄭州的產(chǎn)業(yè)動能開辟新的篇章。疫情檢測常態(tài)化將削弱疫情對市場的影響，之前受疫情影響而壓抑的升級擴(kuò)租需求將有所反彈，市場對于未來疫情影響的忐忑情緒將有所下調(diào)，活躍度有望提升。隨著金融島片區(qū)主力客戶的進(jìn)駐及片區(qū)的成熟度提升，其有望成為未來租賃市場的又一核心區(qū)域。”CBRE鄭州顧問及交易服務(wù)部/辦公樓負(fù)責(zé)人曲皓琳預(yù)測。

零售物業(yè)市場　空置率環(huán)比上升至近五年新高

受疫情及市場波動等因素的影響，2022年上半年鄭州零售物業(yè)市場未錄得新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，市場空置率進(jìn)一步提升，次級、近郊商圈呈現(xiàn)不同程度的退租潮，空置率環(huán)比上升至近五年新高，市場進(jìn)入新一輪“洗牌期”。

全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金下滑至每月每平方米498元，其中以非核心商圈為主，預(yù)計(jì)未來6~12個(gè)月仍會呈現(xiàn)下降趨勢。

但核心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目仍穩(wěn)中有升。

與此同時(shí)，上半年華潤萬象生活進(jìn)一步加大在鄭投資，與中原區(qū)人民政府、豫能控股就“鄭州熱電廠”城市更新項(xiàng)目簽訂合作協(xié)議，展現(xiàn)出其對鄭州商業(yè)市場未來發(fā)展的信心;龍湖商業(yè)、銀泰集團(tuán)也紛紛落子鄭州，以輕資產(chǎn)輸出或物業(yè)整租的形式布局。

需求方面，雖然受疫情影響，全國性連鎖餐飲品牌上半年在鄭州的拓店速度有所放緩，趨于觀望態(tài)勢，但本地品牌仍選擇積極拓展，積極進(jìn)入各個(gè)商圈。與此同時(shí)，日料、咖啡、輕餐、烘焙等品類也成為上半年積極選址和開店的餐飲品類。

值得一提的是新能源汽車領(lǐng)域。今年上半年，多家新能源汽車品牌啟動了在鄭州的首輪布局，積極在鄭州市場拓展開店。

CBRE預(yù)測，雖然2022年上半年鄭州未錄得新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但隨著疫情逐步穩(wěn)定、多個(gè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的開工及籌備啟動、消費(fèi)市場有序恢復(fù)，2022年下半年至2024年市場供應(yīng)將實(shí)現(xiàn)較大改善，未來18~24個(gè)月市場預(yù)計(jì)將迎來逾百萬平方米新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。

其中，高新區(qū)作為以產(chǎn)促城的典范，也將在今年下半年迎來區(qū)域內(nèi)首個(gè)單體超10萬平方米的大型購物中心。而鄭東新區(qū)高鐵站及北龍湖板塊也將陸續(xù)迎來新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)。

“未來，得益于‘鄭州十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要’及‘建設(shè)國際消費(fèi)中心城市’等政策的持續(xù)推進(jìn)，包括華潤萬象生活、萬科印力、銀泰集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等在內(nèi)的多家全國性商業(yè)運(yùn)營商積極謀劃和布局鄭州市場，為市場轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，圍繞國際消費(fèi)中心城市建設(shè)，鄭州核心商圈的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也將開啟存量改造與品質(zhì)提升‘雙驅(qū)動’。”CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理張桐稱。(頂端新聞·河南商報(bào)記者 白劉陽)