“爆款”產(chǎn)品再現(xiàn) 公募REITs持續(xù)受資金追捧

備受市場關(guān)注的安徽省本土企業(yè)首單公募REITs——華夏合肥高新REIT網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)果近日出爐，參與詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購份額達(dá)網(wǎng)下發(fā)售份額的150多倍，吸金超500億元，再次刷新市場已有公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄。同時(shí)，已上市的17只公募REITs產(chǎn)品今年以來在二級市場交投活躍。業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs為投資者提供了布局優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，建議投資者做好多元化資產(chǎn)配置。

根據(jù)華夏合肥高新REIT公告，網(wǎng)下詢價(jià)階段基金管理人和財(cái)務(wù)顧問通過深交所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺共收到91家網(wǎng)下投資者管理的285個(gè)配售對象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息。全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量約269.07億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的156.89倍。資料顯示，華夏合肥高新REIT原始權(quán)益人合肥高新股份有限公司是集開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理、產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商。另據(jù)介紹，合肥高新股份有限公司擁有豐富的產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲(chǔ)備，華夏合肥高新REIT作為其資產(chǎn)上市平臺，后續(xù)儲(chǔ)備可用于擴(kuò)募資產(chǎn)超100億元。根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏合肥高新REIT在2022年預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率為4.05%(年化)，2023年預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率為4.06%。市場人士預(yù)計(jì)，將在本周(9月14日至15日)發(fā)售的該產(chǎn)品，有望再現(xiàn)“一日售罄”。

今年以來，多只REITs新產(chǎn)品均受到各路資金“搶購”。如保障性租賃住房REITs的認(rèn)購火熱度遠(yuǎn)超此前上市的產(chǎn)品，根據(jù)詢價(jià)認(rèn)購倍數(shù)和募集認(rèn)購確認(rèn)比例，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT整體認(rèn)購倍數(shù)破百。

二級市場上，新上市的保障性租賃住房REITs也持續(xù)受到熱捧。Wind數(shù)據(jù)顯示，首批上市的紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT較發(fā)售價(jià)漲幅目前分別超過37%、35%和31%。

綜合全市場17只公募REITs表現(xiàn)來看，近60個(gè)交易日，華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT四只產(chǎn)品漲幅超10%，其中華安張江光大REIT漲幅近20%。來自德邦證券統(tǒng)計(jì)口徑顯示，17只產(chǎn)品過去一周平均換手率1%，成交金額平均值為2.62億元，成交量為0.46億份。同時(shí)，REITs總指數(shù)過去一周呈上漲態(tài)勢，中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT以4.86%領(lǐng)漲。其中，REITs指數(shù)上漲1.28%，收于133.42點(diǎn);經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)下跌0.29%，收于119.82點(diǎn);產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)上漲2.38%，收于142.94點(diǎn)。相對發(fā)行價(jià)來看，周內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品平均漲幅達(dá)33.42%，其中，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT、華安張江光大REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT較發(fā)行時(shí)價(jià)格漲幅位列前三。

中信建投證券表示，REITs作為中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的金融工具，具有流動(dòng)性高、收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)等特點(diǎn)，有利于豐富資本市場投資品種，拓寬社會(huì)資本投資渠道。華寶證券表示，目前市場現(xiàn)存17只公募REITs合計(jì)規(guī)模超579億元。從特征看，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs封閉期較長、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、戰(zhàn)略配售認(rèn)購意愿較高。從分紅情況看，特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs的單次分紅金額明顯高于產(chǎn)權(quán)類公募REITs，但兩者披露的預(yù)期全周期IRR(折現(xiàn)率)均分布于6%至8%之間。從二級市場看，多數(shù)產(chǎn)品的價(jià)格相比發(fā)行價(jià)都有所上升，大規(guī)模的REITs溢價(jià)表現(xiàn)整體不如中小規(guī)模的產(chǎn)品。公募REITs契合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和金融市場改革趨勢，未來將有更多類型的REITs推出，盤活各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的存量資金，建議投資者做好多元化資產(chǎn)配置，提升組合的適應(yīng)性。

自6月以來，REITs新項(xiàng)目上市節(jié)奏有所加快，滬深交易所累計(jì)有八單項(xiàng)目獲審批通過。中金公司認(rèn)為，在監(jiān)管積極推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行背景下，上市項(xiàng)目供給壓力有望得到緩釋，市場擴(kuò)容或?qū)⑻崴佟?span id="weaguwogqq" class="keyword">近期多只基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目就公募基金管理人、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人等啟動(dòng)招標(biāo)，為項(xiàng)目未來申報(bào)、審批做好前期準(zhǔn)備。如首只以港口為底層資產(chǎn)的滄州黃驊港基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首只以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的泰州華信藥業(yè)醫(yī)藥高新基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目等。值得注意的是，9月15日，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT也將開啟詢價(jià)，募集份額5億份。此外，全國首個(gè)以標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品——國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT也于近日獲批，并將于近期完成發(fā)行上市。