密集調控政策下房企嚴重分化 中小房企生存艱難

從去年9月30日全國主要城市收緊房地產政策以來，據機構統計，已有超百城發布200余次樓市調控政策。在密集調控政策下，一些熱點城市今年的 “金九銀十” 樓市成交量出現大幅下滑。

不過，從近期公布的銷售業績情況來看，知名房企似乎并沒有受很大影響。《中國經濟周刊》記者根據地產研究機構克而瑞發布的數據統計發現，今年前10月銷售業績前20強的企業中，碧桂園、萬科、恒大、融創等 15家房企業績已超過2016年全年。這20家企業前10月銷售業績總和為3.4萬億元，比去年全年業績超出4820億元。

房地產市場出現如此“冰火兩重天”的差異表現，似乎有點不可思議。為什么會出現這種反常現象?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者分析說：“房企銷售業績和樓市調控的預期效果略有差異，實際上是一種很正常的現象。從實際情況看，雖然調控逐漸收緊，但調控城市主要體現在大城市中。而對于中小城市來說，今年市場表現反而不錯。在三四線城市有較多項目布局的大型房企，較好地抵御了市場風險，市場銷售相對表現較好。更為關鍵的是，當前地產領域真正的降溫還沒開始，預計到2018年會有類似降溫的表現。但根據現在金額衡量的銷售業績，很難說2018年會出現同比下跌。”

今年千億房企數量有望超過15家

克而瑞近期公布的前10月房企銷售業績TOP100顯示，碧桂園、萬科、恒大銷售金額均突破4000億元，有12家房企進入千億元陣營。值得注意的是，在前20強房企中，保利地產、龍湖地產、華潤置地等15家房企前10月的數據超越去年全年數據。

中原地產首席分析師張大偉對《中國經濟周刊》記者分析說：“今年雖然樓市調控重壓，但市場表現依然樂觀。從全國看，房地產銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀錄，預計2017年房地產銷售金額與面積將再次創造歷史紀錄。另據前10月銷售業績來看，部分房企已經完成年度任務，千億房企數量在2017年有望超過15家。”

《中國經濟周刊》記者梳理今年前10月榜單，并結合2016年榜單發現，碧桂園銷售業績今年已猛增近1800億元，一舉超越萬科和恒大，成為行業銷售榜上的龍頭老大;融創也迅猛增長近千億元，排名從去年的第7位升至第4位。

為何碧桂園和融創表現驚人?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“碧桂園聚焦地產業務開發和銷售，尤其是積極布局三四線城市，使得其城市布局具備了較好的發展優勢。從實際情況看，類似企業的投資戰略總體上是穩健的。對于融創來說，業績成長具有積極意義，體現了通過并購來實現彎道超車戰略的正確性。”

據統計，2017年上半年，融創收并購拿地占新增土地儲備總量的84%。從收購合肥融科城、武漢融科天域、天津星耀五洲項目、重慶江北嘴國際金融中心等多個重點城市大型項目，再到獲得石家莊城中村改造項目、收購萬達文旅項目等，融創獲得了大量成本較為低廉的土地，提升了盈利空間。

與其他房企業績暴增相比，萬達的業績表現則有些平淡。嚴躍進在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說：“第一，萬達這類企業的銷售類物業相對少，更多的是自持型物業，業績出現波動和具體的產品結構有關;第二，萬達今年在酒店等項目的銷售方面動作較多，預計此類項目此前的銷售節奏會受影響，進而也影響了項目銷售業績;第三，萬達在傳統地產業務方面的投資力度減少，更多地側重在文旅項目方面，也會影響傳統的業績數據。”

從總體來看，這20強企業今年前10月銷售總額為34341.5億元。今年前10月，碧桂園業績最高，為4841.7億元，中南置地最低，為700.3億元，前者是后者6.9倍;去年恒大業績最高，為3731.5億元，中南置地最低，為502.3億元，前者是后者的7.4倍。