密集調(diào)控政策下房企嚴(yán)重分化 中小房企生存艱難

半個月房企股權(quán)變動近千億元

今年以來，一些房企的股權(quán)變動也很劇烈。《中國經(jīng)濟周刊》記者根據(jù)公開資料梳理發(fā)現(xiàn)，11月近半，較大房企宣布的房地產(chǎn)股權(quán)變動已近千億。

11月3日，昆百大A(000560.SZ)公告稱，公司關(guān)于發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買我愛我家84.44%的股權(quán)獲批，標(biāo)的資產(chǎn)交易價格為55.3億元。

11月6日，恒大公告稱，凱隆置業(yè)和恒大地產(chǎn)及公司控股股東許家印與第三輪投資者訂立第三輪增資協(xié)議引入600億元。其中蘇寧電器集團(tuán)出資200億元，占恒大地產(chǎn)增資完成后的4.7038%。

11月9日，豫園股份(600655.SH)公布，公司擬作價241.6億元，通過發(fā)行股份購買上海星泓、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)。

11月14日晚，億達(dá)中國宣布，分別與瑞安房地產(chǎn)及瑞安建業(yè)簽署收購協(xié)議，并購大連天地項目。公告顯示，上述交易億達(dá)中國花費44.6億元。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至11月14日，今年上市房企涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告共202份，已超過去年全年的197份。

最近房企的股權(quán)變動案例為何這么多?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大致有三方面原因：首先，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)融資壓力加大，主流房地產(chǎn)企業(yè)開始主動降低負(fù)債率，股權(quán)融資需求明顯增加;其次，樓市成交降溫，特別是限價、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大，部分企業(yè)開始騰挪股權(quán)獲得資金;第三，市場降溫但土地市場依然高溫，房企的資金買股權(quán)比買地價值更高，加之中小房企融資難度增加，大型房企很可能會集中在股權(quán)收購上做文章。

武漢市一位不愿具名的房地產(chǎn)研究專家告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“去年武漢市新房成交面積3030萬平方米，連續(xù)6年創(chuàng)新高，穩(wěn)居全國前三行列。其中，萬科、恒大、福星惠譽、金地集團(tuán)等銷售破百億元。而十強房企中，即便加上武漢地產(chǎn)集團(tuán)、中建三局這樣的國資企業(yè)，武漢本土企業(yè)也只有3家。在龍頭房企銷售業(yè)績創(chuàng)紀(jì)錄、頻拿地王的形勢下，中小房企卻連活下去都成問題，很多企業(yè)手頭只有一兩個項目，干著干著就沒了。”

這位專家預(yù)計，這種殘酷的洗牌仍將持續(xù)，“不具備產(chǎn)品、品牌、融資、成本優(yōu)勢的中小房企，生存環(huán)境將日益惡劣。在‘強者恒強，弱者恒弱’的年代，對一些龍頭房企來說，現(xiàn)在過得比‘黃金時代’還舒服，甚至可以展望今后龍頭房企的‘鉆石時代’。而對另一些行將邊緣化的房企來說，這個時代恐怕連‘破銅爛鐵’都算不上了。”

中國房企產(chǎn)業(yè)協(xié)會年初發(fā)布的報告顯示，近年來房地產(chǎn)業(yè)并購數(shù)量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%;而2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價值為2815億元，同比增長11%。

該報告還認(rèn)為，2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，同時行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改，表明行業(yè)高增長時代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

上市房企虧損數(shù)量增多

與知名大房企業(yè)績暴增相比，不少中小房企的日子過得比較艱難。《中國經(jīng)濟周刊》記者對滬深兩市139家上市房企(以Wind行業(yè)類為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn))三季報進(jìn)行了梳理，在凈利潤方面，最高者萬科A(000002.SZ)為148.17億元，最低者嘉凱城(000918.SZ)為-9.88億元。

其中，萬科A、保利地產(chǎn)(600048.SH)凈利潤均超過百億元;榮盛發(fā)展(002146.SZ)、雅戈爾(600177.SH)等26家房企凈利潤在10億～100億元;華業(yè)資本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企凈利潤在1億～10億元;市北高新(600604.SH)、京能置業(yè)(600791.SH)等49家房企凈利潤在1億元以下，其中大龍地產(chǎn)(600159.SH)和津濱發(fā)展(000897.SZ)等19家房企為虧損狀態(tài)。

總的來看，這139家上市房企的凈利潤之和為1054.57億元，前20家企業(yè)凈利潤之和為734.31億元，占比69.63%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，占比14%的房企，其凈利潤占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”，即房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部發(fā)展也是不均衡的。

與此同時，這139家房企2016年年報顯示，榮豐控股(000668.SZ)、陽光股份(000608.SZ)等12家企業(yè)處于虧損狀態(tài)，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業(yè)增至19家，總虧損為22.70億元。

房地產(chǎn)企業(yè)的分化，在資本市場上也得到了表現(xiàn)。以融創(chuàng)為例，年初的股價在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元，漲幅626%。

相對融創(chuàng)，碧桂園、恒大股價也都翻倍增長。在A股上，萬科也漲幅50%。而整個房地產(chǎn)板塊指數(shù)卻表現(xiàn)不佳，今年1月3日收盤2568.79點，截至11月14日午盤2316.98點，跌幅9.8%，而同期滬指漲幅為9.5%。

業(yè)績猛增背后是負(fù)債猛增

雖然龍頭房企的業(yè)績很驚人，不過，也不能“掩飾”整個房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴(yán)峻現(xiàn)實。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在走高，從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點。

在139家上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH)、嘉凱城、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣;萬科A、京投發(fā)展(600683.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過80%，高于整個地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

從負(fù)債方面來看，這139家房企的總負(fù)債為5.86萬億元，同比增加1.28萬億元，增幅為27.94%;每家房企平均負(fù)債421.58億元。

以萬科為例，今年三季度負(fù)債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬科銷售業(yè)績猛增的背后，其負(fù)債也在猛增。

天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬介紹，在所有行業(yè)中，房企的杠桿率較高，是因為房地產(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性，對杠桿依賴性強，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端。房企高杠桿經(jīng)營下可能導(dǎo)致負(fù)債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

孫彬彬認(rèn)為，考慮到房企特殊的經(jīng)營情況，如預(yù)售制度、非標(biāo)融資等，傳統(tǒng)資產(chǎn)負(fù)債率并不適合評估房企真實的負(fù)債情況，更多的是使用扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率來衡量房企真實的負(fù)債壓力。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)格的政策調(diào)控，行業(yè)邊際成長空間正在趨緩，未來行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來埋下隱患。”孫彬彬建議，對于杠桿率較高的房企，對未來資金來源和降杠桿計劃需積極關(guān)注，在現(xiàn)有調(diào)控環(huán)境下，企業(yè)如何保證流動性安全、資金鏈不斷裂至關(guān)重要。

《中國經(jīng)濟周刊》記者 賈國強 | 北京報道 (本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第45期)