高價地難賣出高溢價 去年地王項目多數(shù)被破發(fā)或虧本

“限價”政策并未大面積放松，“地王”不虧邏輯或?qū)⒈淮蚱啤τ?016年一、二線城市的地王和高價地來說，當(dāng)初開發(fā)商拿到地王的興奮，甚至喝酒慶祝的場景，很有可能將演變?yōu)樨攧?wù)報表上的虧損數(shù)據(jù)。

昨日，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”，或難以以盈利方式推盤入市，高昂的地價和趨穩(wěn)的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項目虧本。

另據(jù)《證券日報》記者了解，關(guān)于2016年誕生的地王的命運，有些仍趴著不動，有些在緩慢建設(shè)當(dāng)中，有些則找到了合作伙伴，正在醞釀入市。但不管是哪一種，短期內(nèi)確實都面臨著無法再以預(yù)期價格入市的壓力，這意味著不但難以實現(xiàn)高溢價賣房，虧本也將成為大概率事件。

入市遭拖延

“高溢價”賣房難實現(xiàn)

以現(xiàn)在開發(fā)商的能力來看，一般從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間，高價地可能稍微緩慢一些，但依然可以實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。簡言之，根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)周期，大部分去年招拍掛誕生的“地王”，都會在今年或是明年上市銷售。

但從目前的市場環(huán)境來看，調(diào)控短期內(nèi)不會放松。更重要的是，今年不少城市的“限價”政策嚴(yán)重拖長了這類地塊的開發(fā)周期。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，今年不少城市賣房都要按當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的價格來賣。這一限價措施2016年在南京(樓盤)、蘇州(樓盤)等地首現(xiàn)，2017年則已經(jīng)推廣到了全國十幾個城市。

因此，有些房企迫于資金壓力或是拿地必須動工的時效限制影響，“虧本買賣”也只能硬著頭皮做，而且現(xiàn)在市場上也已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭。例如，前不久南京某樓盤毛坯均價25700元-25900元/平方米，該樓盤樓面地價22000元/平方米，房價僅比地價高3000元/平方米左右，接近“地價”賣房。

有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強，可以做“高溢價”，在拿地的時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實現(xiàn)“地王”項目的收益。但是在今年市場長時間處于低迷期，“高溢價”就很難實現(xiàn)。而且這一低迷期將繼續(xù)延長。同時，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，會導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現(xiàn)溢價收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

事實上，除了去年的地王項目，過去的高價地也受到了沖擊。據(jù)《證券日報》記者獲悉，北京(樓盤)某個豪宅項目，曾計劃去年入市，但“8萬元紅線”限制之下，該項目預(yù)計以“10萬元+”的銷售單價入市遭到阻礙，其開發(fā)商為了盈利考慮，至今仍未入市，項目具備預(yù)售條件一年以上尚未開售，資金壓力可見一斑。而在北京樓市，這類項目并不少，時間拖得越長，資金成本越高，對項目的利潤侵蝕程度也隨之越高。