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高價(jià)地難賣(mài)出高溢價(jià) 去年地王項(xiàng)目多數(shù)被破發(fā)或虧本

時(shí)間:2017-11-22 14:20:50 來(lái)源: 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)


“限價(jià)”政策并未大面積放松,“地王”不虧邏輯或?qū)⒈淮蚱?。?duì)于2016年一、二線城市的地王和高價(jià)地來(lái)說(shuō),當(dāng)初開(kāi)發(fā)商拿到地王的興奮,甚至喝酒慶祝的場(chǎng)景,很有可能將演變?yōu)樨?cái)務(wù)報(bào)表上的虧損數(shù)據(jù)。

昨日,同策研究院表示,在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下,短期內(nèi)確實(shí)令這些“地王”尚未開(kāi)建便已“被破發(fā)”,或難以以盈利方式推盤(pán)入市,高昂的地價(jià)和趨穩(wěn)的房?jī)r(jià)將形成尖銳矛盾,讓絕大部分地王項(xiàng)目虧本。

另?yè)?jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,關(guān)于2016年誕生的地王的命運(yùn),有些仍趴著不動(dòng),有些在緩慢建設(shè)當(dāng)中,有些則找到了合作伙伴,正在醞釀入市。但不管是哪一種,短期內(nèi)確實(shí)都面臨著無(wú)法再以預(yù)期價(jià)格入市的壓力,這意味著不但難以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)賣(mài)房,虧本也將成為大概率事件。

入市遭拖延

“高溢價(jià)”賣(mài)房難實(shí)現(xiàn)

以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的能力來(lái)看,一般從拿地到銷(xiāo)售可以控制在6個(gè)月-8個(gè)月之間,高價(jià)地可能稍微緩慢一些,但依然可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。簡(jiǎn)言之,根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期,大部分去年招拍掛誕生的“地王”,都會(huì)在今年或是明年上市銷(xiāo)售。

但從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看,調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松。更重要的是,今年不少城市的“限價(jià)”政策嚴(yán)重拖長(zhǎng)了這類(lèi)地塊的開(kāi)發(fā)周期。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè),今年不少城市賣(mài)房都要按當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的價(jià)格來(lái)賣(mài)。這一限價(jià)措施2016年在南京(樓盤(pán))、蘇州(樓盤(pán))等地首現(xiàn),2017年則已經(jīng)推廣到了全國(guó)十幾個(gè)城市。

因此,有些房企迫于資金壓力或是拿地必須動(dòng)工的時(shí)效限制影響,“虧本買(mǎi)賣(mài)”也只能硬著頭皮做,而且現(xiàn)在市場(chǎng)上也已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭。例如,前不久南京某樓盤(pán)毛坯均價(jià)25700元-25900元/平方米,該樓盤(pán)樓面地價(jià)22000元/平方米,房?jī)r(jià)僅比地價(jià)高3000元/平方米左右,接近“地價(jià)”賣(mài)房。

有這么一類(lèi)公司,公司定位于做高端精品,過(guò)去幾年一直號(hào)稱(chēng)產(chǎn)品力較強(qiáng),可以做“高溢價(jià)”,在拿地的時(shí)候也不惜代價(jià),頻頻拿“地王”,也號(hào)稱(chēng)可以通過(guò)“高溢價(jià)”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是在今年市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于低迷期,“高溢價(jià)”就很難實(shí)現(xiàn)。而且這一低迷期將繼續(xù)延長(zhǎng)。同時(shí),由于這類(lèi)公司產(chǎn)品線偏高端,能夠購(gòu)買(mǎi)得起高端產(chǎn)品的客戶(hù)往往被限購(gòu)限貸,會(huì)導(dǎo)致“地王”樓盤(pán)成交不是很理想,難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)收益,最終影響這類(lèi)企業(yè)的資金面。

事實(shí)上,除了去年的地王項(xiàng)目,過(guò)去的高價(jià)地也受到了沖擊。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉,北京(樓盤(pán))某個(gè)豪宅項(xiàng)目,曾計(jì)劃去年入市,但“8萬(wàn)元紅線”限制之下,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)以“10萬(wàn)元+”的銷(xiāo)售單價(jià)入市遭到阻礙,其開(kāi)發(fā)商為了盈利考慮,至今仍未入市,項(xiàng)目具備預(yù)售條件一年以上尚未開(kāi)售,資金壓力可見(jiàn)一斑。而在北京樓市,這類(lèi)項(xiàng)目并不少,時(shí)間拖得越長(zhǎng),資金成本越高,對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)侵蝕程度也隨之越高。

關(guān)鍵詞: 地王 高價(jià) 項(xiàng)目
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