高價地難賣出高溢價 去年地王項目多數被破發或虧本

地王或陷入虧本

激進搶地房企壓力陡增

盤點2016年爭搶地王的房企，《證券日報》記者發現，有擴張需求的中小房企更為激進。事實上，這類房企信用評級較低，拿到低成本融資能力比大型房企更差，高價地在手無法快速變成現金，將會把企業拖進危機之中。

對此，同策研究院也表示，以閩系房企為代表的激進型房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻制造“地王”，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴重透支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，此前以高周轉策略回籠資金的手段失靈。同時，資本市場融資成本居高不下，此時，這類企業拿“地王”的快感不在，已經受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

另外，過度依賴民間資本的企業和沒有戰略規劃與風險控制標準的企業也將遭遇巨大壓力。同策研究院認為，過度依賴民間資本的企業，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業遭遇資金鏈危機;沒有明確拿地戰略與風險評估機制的企業搶地王，屬于市場跟風者，尤其是在招拍掛拿地現場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業對“地王”樓盤難以把持，贏得賭局已變得更為非常艱難。

值得關注的是，對市場有預判的開發商早有所準備。比如，信達地產(600657,股吧)與泰禾集團(000732,股吧)合作開發項目，或者一些房企將高價地轉讓部分股權，合作開發，分攤風險。

“在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。”同策研究院認為，房企由競爭轉為“競合”，優化市場資源配置，有可能實現高價地的最大收益。

更重要的是，開發商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續生存。企業需要尋求銀行財團的大力支持，或是擁有充裕的現金流與融資渠道。今年，為了獲得更多資金，無論是重回A股，海外融資、中期票據、債券融資等，越來越多房企在努力開拓創新融資方式，甚至一些表外高成本的融資，這也有可能成為房企的利潤黑洞。本報記者 王麗新