每日速讀!佛山全域解除限購(gòu)背后：曾因房?jī)r(jià)上漲過快被預(yù)警，如今新房庫(kù)存9.8萬套

時(shí)隔7年，佛山再次全面退出樓市限購(gòu)。

(資料圖片僅供參考)

12月9日，廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。新政明確，2022年12月10日起，在佛山市禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購(gòu)買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易。上述區(qū)域暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策。

這也意味著，佛山在今年6月取消八大鎮(zhèn)街限購(gòu)政策的前提下，再度取消祖廟、桂城、大良三主城區(qū)中心鎮(zhèn)街的限購(gòu)政策，佛山已全域取消限購(gòu)。

在佛山市全域解除限購(gòu)背后，佛山新房庫(kù)存量已高于業(yè)內(nèi)公認(rèn)的庫(kù)存警戒線；同時(shí)樓市成交動(dòng)力不足。

曾因房?jī)r(jià)上漲過快被住建部預(yù)警

佛山上一次全面放開限購(gòu)，還是在2015年。這讓佛山當(dāng)年的商品住宅成交達(dá)到了1431萬平方米，同比大幅增加43%，高于廣州和深圳，成為廣東銷售冠軍。

2016年廣州購(gòu)房客戶外溢至佛山，佛山樓市迎來銷售大年，商品住宅銷售成交面積達(dá)1928萬平方米，成交創(chuàng)下歷史新高。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)上漲過快勢(shì)頭，佛山市于當(dāng)年10月實(shí)施差別化住房限購(gòu)政策。

2016年10月7日，佛山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，在禪城區(qū)全區(qū)，南海區(qū)桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)，順德區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂從鎮(zhèn)執(zhí)行新建商品住房限購(gòu)政策和差別化住房信貸政策，并對(duì)前述11個(gè)街鎮(zhèn)新建商品住房重啟限購(gòu)。

2017年5月31日，佛山市人民政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，宣布自2017年6月1日零時(shí)起，將二手房納入限購(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)了住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

隨著限購(gòu)政策影響，2017年佛山商品住宅成交量有所下滑，2017年佛山商品住宅成交面積回落至1186萬平方米。

但隨著購(gòu)房客戶持續(xù)外溢到不限購(gòu)區(qū)域，2018年佛山樓市成交回暖，成交面積1474 .08萬平方米，這一成交規(guī)模僅次于2016年，成為2003年以來第二個(gè)銷售“大年”。這一年“五一”前后，住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題密集約談了12個(gè)城市，其中就包含了佛山。

市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)持續(xù)。2019年5月18日，住建部對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快的四個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警，佛山再次位列其中。隨后，在“房住不炒”主導(dǎo)思想下，佛山商品住房供求逐漸趨于平穩(wěn)。

2020年年初，在疫情影響下，佛山樓市整體成交量也隨之下滑。至2021年下半年，在行業(yè)降溫背景下，部分房企暴露信用風(fēng)險(xiǎn)，疊加房貸利率上升、額度收緊等因素，購(gòu)房者觀望情緒較重。

2022年6月2日，佛山市發(fā)布《關(guān)于因城施策進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，明確將佛山市商品住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道。大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)，陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)，樂從鎮(zhèn)、南莊鎮(zhèn)、石灣區(qū)和禪城區(qū)張槎街道將不再限購(gòu)。

此番，隨著祖廟、桂城、大良街道取消限購(gòu)政策，佛山市執(zhí)行了近7年的限購(gòu)政策再次全面解除。

新房庫(kù)存9.8萬套，去化周期高于警戒線

此番，佛山放開限購(gòu)背后，是佛山樓市庫(kù)存高企，成交動(dòng)力不足。

佛山業(yè)內(nèi)人士指出，佛山是以一手新房為主導(dǎo)的市場(chǎng)。但由于佛山今年以來樓市成交低迷，全市庫(kù)存壓力陡增。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，佛山一手房庫(kù)存9.8萬套。盡管今年以來佛山新房庫(kù)存呈下降趨勢(shì)，但由于去化能力減弱，其去化周期愈走愈高，當(dāng)下庫(kù)存需要17.1個(gè)月才可消化完，高于業(yè)內(nèi)公認(rèn)的庫(kù)存警戒線（12個(gè)月）。

“新房是佛山市場(chǎng)的主力，成交占比通常在七成左右 ”，但受新房爛尾風(fēng)險(xiǎn)影響，今年存量房成交占比有提升勢(shì)頭。按照佛山中原戰(zhàn)略中心數(shù)據(jù)，今年佛山存量房成交占住宅市場(chǎng)成交量的42%，而近三年的占比在27%-35%之間。

佛山中原策略研究中心負(fù)責(zé)人謝然鋒指出，相較于新房，存量房確定性高，能夠更好保障交房，即買即用；同時(shí)，存量房?jī)r(jià)格更有競(jìng)爭(zhēng)力。客戶可以用較低價(jià)格購(gòu)置中心板塊的房子，不用等待即可享受周邊成熟配套，特別是教育和商圈配套。

佛山當(dāng)?shù)刂薪橹赋觯娼獬拶?gòu)后，客戶咨詢及看房的開始多了，但新政落地需要一定的時(shí)間，目前沒有碰到馬上就做決定的客戶。“限購(gòu)放開，釋放了一部分購(gòu)買力，但政策明朗后，市場(chǎng)整體恢復(fù)需要時(shí)間。”

隨著政策放開，已有部分二手房業(yè)主開始率先提價(jià)。

按照諸葛找房研究中心數(shù)據(jù)，12月10日佛山全面取消限購(gòu)，隨后佛山業(yè)主漲價(jià)量上升明顯。12月11日漲價(jià)房源量209套，較10日上升124.7%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，政策的適度放開勢(shì)必會(huì)在短期內(nèi)增強(qiáng)市場(chǎng)信心，漲價(jià)房源增多也在預(yù)料之內(nèi)，其次，這一現(xiàn)象也展現(xiàn)出佛山市場(chǎng)對(duì)于政策端的放松具有一定迫切性，尤其是今年下半年以來，佛山鮮有調(diào)整樓市政策的舉動(dòng)，此次政策閘門一經(jīng)打開，市場(chǎng)端迅速見效。預(yù)計(jì)限購(gòu)放松政策短期內(nèi)將持續(xù)發(fā)揮作用，接下來佛山樓市成交、業(yè)主漲價(jià)信心有望繼續(xù)上升。

在謝然鋒看來，此次解除限購(gòu)對(duì)桂城街道的利好作用更為明顯，桂城臨近廣州，價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃配套是廣州外溢客戶關(guān)注的重點(diǎn)。

以桂城街道千燈湖板塊為例， 中海萬錦豪園一套140平方米左右的房源，此前掛牌價(jià)格在700萬元，12月13日，該房源報(bào)價(jià)修改為710萬元。

另?yè)?jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，限購(gòu)政策放開當(dāng)夜，就有千燈湖熱門小區(qū)的二手房售價(jià)上調(diào)30萬元。

同時(shí)，當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，限購(gòu)政策放開后，多個(gè)新房樓盤客戶到訪量有所增加，有項(xiàng)目一天成交40套。

據(jù)謝然鋒認(rèn)為，臨近廣州的祖廟、桂城、大良鎮(zhèn)街松綁，對(duì)廣州樓市或?qū)⑿纬奢^大沖擊。尤其三山新城、祖廟這些熱門板塊，由于地緣優(yōu)勢(shì)，以及廣佛線的便利，對(duì)比廣鋼、海珠、天河等地，平洲、三山的購(gòu)房門檻更低，性價(jià)比更高，廣州部分購(gòu)買力將被佛山分流。

謝然鋒表示，伴隨著限購(gòu)政策的全面放松，會(huì)釋放部分確因購(gòu)房名額而制約的購(gòu)房需求，加上防疫優(yōu)化，市場(chǎng)成交量回有短暫的回升，對(duì)當(dāng)前下行的樓市會(huì)有托底效應(yīng)。短期內(nèi)，中心城區(qū)板塊樓市價(jià)值維持不變，房?jī)r(jià)以穩(wěn)為主。雖然解限之后熱度提升，但祖廟、桂城、大良庫(kù)存量較大，主要還是以去庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)維穩(wěn)。

多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)整限購(gòu)政策

中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道指出，當(dāng)前，有越來越多能級(jí)高、發(fā)展強(qiáng)的城市傳出了限購(gòu)放開的聲音，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來新的信號(hào)。

李宇嘉指出，新一輪需求端的鼓勵(lì)政策已經(jīng)全面進(jìn)入到熱點(diǎn)城市了，特別是像佛山這樣的新一線城市。不久前，城市能級(jí)比佛山要大的西安、成都、杭州等都已開始調(diào)整限購(gòu)，佛山退出限購(gòu)也不奇怪。“說明新一輪需求端的政策紓困已經(jīng)全面進(jìn)入到熱點(diǎn)城市。”

僅今年三季度以來，據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，已有包括青島、濟(jì)南、蘇州、天津、成都、西安、廈門、北京等核心一二線城市優(yōu)化政策已陸續(xù)出臺(tái)。

其中，青島、濟(jì)南、成都、西安等地相繼縮窄限購(gòu)區(qū)域。

以青島為例，青島于9月15日優(yōu)化限購(gòu)政策。按照青島市發(fā)布的《我市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》：繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實(shí)行限購(gòu)政策；對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購(gòu)2套，二孩、三孩家庭可增購(gòu)1套，外地居民居住滿半年限購(gòu)1套。

新政策中，二手房限購(gòu)區(qū)域有所調(diào)整，市南區(qū)、市北區(qū)一手房、二手房仍實(shí)行限購(gòu)政策，其他區(qū)域一手房、二手房均放開限購(gòu)。

濟(jì)南則在今年5月縮窄限購(gòu)范圍的基礎(chǔ)上再次于9月優(yōu)化限購(gòu)政策措施。9月15日，據(jù)《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》，為進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求，濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)，自9月16日起實(shí)施。這也意味著“除了這兩個(gè)區(qū)域以外，其他區(qū)域不用再審限購(gòu)了”。

西安市則宣布臨潼區(qū)，西咸新區(qū)灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區(qū)托管的非限購(gòu)區(qū)域不再列入西安住房限購(gòu)限售范圍。

在業(yè)內(nèi)人士看來，佛山此次全面解除限購(gòu)會(huì)對(duì)粵港澳大灣區(qū)周邊城市的樓市政策調(diào)整具有很大的啟發(fā)性，如臨近佛山的廣州和中山，會(huì)減少一些看空情緒。